路線価 (2023) 岡山県岡山市中区門田屋敷2-2-126 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万9,206 円／坪 1平米 15万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅南東方概ね１～３㎞圏、幹線街路沿いの路線商業地域一円である。中心となる需要者は、地元の法人及び個人事業者である。中心となる価格帯は、多種多様であり把握が困難である。利便性を背景にマンション建設等も行われ、背後住宅地の価格上昇もあり、地価は上昇基調で推移している。尚、新型コロナの影響も一段落している。 (2) 同一需給圏は、岡山市中心市街地東部に存する幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者は、県内の中小資本の法人事業者及び個人事業者である。路面電車通り沿いに店舗・事務所のほかマンション、私立女子高校も立地する旧来からの商業地域でまた背後住宅地の品等も良好なことから、商業地需要も堅調である。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似の事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、収益目的の投資も稍見られる事から収益性からのアプローチは有意義であるが、想定条件が介在し精度的難点が指摘され得る。価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗、事務所のほか共同住宅等も多い商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、賃貸市場において想定される需要者の業種、業態の多様性から標準的な収益モデルの把握は困難であり収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所のほか共同住宅等も多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旭川以東の路線商業地域である。旧来からの商業地であるが、近年はマンション立地の増加も見られ、背後住宅地の熟成とも相俟って地価は上昇基調にある。尚、新型コロナの影響は一段落している。 (2)旭川東岸市街地の旧来からの商業地域で、背後は文教地区で背後住宅地の品等も良好なことから商業地需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも一段落し低金利政策の継続により投資意欲が増大している。 (2)コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみられるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等の影響もあり、将来の景気への不透明感が窺える。
地域要因
(1)路面電車が通り、交通利便性から近年マンション建設も見られ、地域の熟成が認められる。地価は微増傾向で推移している。 (2)旧来からの商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,401 円／平米 44万4,330 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,429 円／平米 46万952 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,005 円／平米 54万5,507 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,534 円／平米 31万5,835 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,655 円／平米 43万8,557 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,893 円／平米 49万5,546 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,673 円／平米 32万2,907 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,187 円／平米 41万7,174 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,641 円／平米 51万1,243 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情