路線価 (2023) 岡山県岡山市中区兼基字黒中北37-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
価格時点	2023 年
駅名	高島駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,300 円 1平米 8万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,300 円／坪 1平米 8万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市郊外の幹線道路沿いの成熟した路線商業地域である。需要者はロードサイド型の店舗や事業所等を経営する主に地元の法人や個人である。豊富な背後人口を擁するため、安定的な収益が見込めるとして需要は底堅い。定期借地の利用や画地規模及び業態等が案件により異なるため、取引の中心価格帯は判然としないが、背後住宅地の価格帯よりは一段高い。 (2) 同一需給圏は、岡山市中区を中心とする郊外部の路線商業地域一円である。主な需要者は、店舗や事業所等を経営する県内外の事業者や不動産業者等である。交通量は比較的多く、店舗等が密に建ち並んでおり繁華性も高い路線商業地域であるため、土地需要は底堅い。取引は少なく、取引事情、規模等により取引価格は異なることから、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺の幹線沿いの路線商業地の事例を採用し、広域的な価格バランスの検討を踏まえた比準価格は、市場性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は市場間競争の進展で空店舗も増え、適正賃料収入を前提とした収益モデルの成立が困難になる中で、信頼性の点で相対的に劣る。従って実証的な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を参酌し、代表標準地との均衡、昨年の地域動向等にも留意して、前記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用不動産としての需要も見込まれることから、やや低位に求められた。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高島駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	173.9 坪 (575 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外にある幹線道沿いの路線商業地域
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いでは、商業施設の建替え、再配置も見られるが、事業用借地による立地も多く、取引事例自体は少ない。増加する商圏人口を背景に需要も強く、背後住宅地の地価上昇圧力もあって、地価は上昇傾向と予測。 (2)自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万9,606 円 1平米 8万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万9,606円 1平米 8万7,600円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。
地域要因
(1)国道の背後人口が増加、また、住宅地価格の上昇もあって、国道沿線の路線商業地も地価上昇圧力下にある。 (2)繁華性の高い郊外路線商業地域で、供給は非常に少ないが、需要は底堅い地域である。
個別的要因	(1)標準的画地規模より小さいが、市場性が損なわれる程度ではない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５８２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,293 円／平米 34万4,793 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,099 円／平米 36万7,293 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,931 円／平米 32万7,066 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７６９０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,225 円／平米 32万8,038 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,768 円／平米 41万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,534 円／平米 31万5,835 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,655 円／平米 43万8,557 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,619 円／平米 28万9,668 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５８２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,625 円／平米 25万16 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,063 円／平米 33万4,114 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,673 円／平米 33万6,131 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５８２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万968 円／平米 20万1,560 円／坪
推定価格 平米 坪	9万463 円／平米 29万9,071 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,562 円／平米 30万2,704 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情