路線価 (2023) 岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田395-104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４
価格時点	2023 年
駅名	万富駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	493万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	493万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧瀬戸町を中心とする岡山市東部の住宅地域である。需要者は岡山市街地又は周辺市町に通勤する一次取得者が中心である。旧瀬戸町内では中心部から平島地区にかけて引き合いが多く、近隣地域周辺は相対的に利便性が劣るものの、割安感から一定の需要が認められ、地価は横這い傾向で推移している。コロナ禍の価格への影響は見られなかった。近隣地域における中心価格帯は単価で２．５～３万円／㎡前後、総額で５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、旧瀬戸町及びその周辺の住宅地域一円である。旧瀬戸町の東端部付近に開発された古い中規模住宅団地であり、需要者は岡山市等に通勤する一次取得者である。最寄り駅であるＪＲ万富駅の徒歩圏内ではあるが、鉄道便数が少なく岡山市中心部への利便性にはやや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万～６００万円程度、新築の戸建物件が、２，５００万～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格は万富駅を最寄り駅とする土地の取引を中心に事例を採用し、地域分析を踏まえた需要の強弱を価格に織り込んだ結果、実証的で信頼性の高い試算値が得られた。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (2) 中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域であり、第１種低層住居専用地域で画地規模がやや小さいことから、収益価格の試算は非現実的なので適用を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、同一需給圏内における多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	万富駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)万富駅に近い熟成した住宅団地である。瀬戸駅周辺に比べ利便性に劣り、人口も減少傾向にあるが、割安感もあり需要は確保され、地価は底打ち感が認められる。今後も現状維持で推移するものと予測する。 (2)熟成した中規模住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。ＪＲ万富駅に比較的近接しており、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千種小学校区の人口は令和４年１０末時点で過去５年間に約３．４％減少しており、高齢化率は２５％程度となっている。 (2)岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０．４％減少し継続的な減少傾向にあり、瀬戸地区の人口も約０．４％減少している。
地域要因
(1)熟成した住宅団地で地域要因に大きな変動はない。瀬戸地区の人口は瀬戸駅周辺は増加傾向にあるが、万富駅周辺は減少傾向にある。 (2)中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万799 円／平米 6万8,761 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,507 円／平米 9万4,244 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,948 円／平米 9万2,396 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,279 円／平米 12万3,244 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,584 円／平米 12万947 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,799 円／平米 9万1,903 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,748 円／平米 10万8,265 円／坪
推定価格 平米 坪	3万877 円／平米 10万2,079 円／坪
標準価格 平米 坪	3万877 円／平米 10万2,079 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,735 円／平米 8万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,510 円／平米 8万1,030 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,508 円／平米 9万941 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情