路線価 (2023) 岡山県岡山市東区南古都134-125 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区南古都１３４番１２５
価格時点	2023 年
駅名	上道駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	659万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	659万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東平島交差点を中心とし、概ね半径３～４㎞圏内の住宅地域である。需要は３０～４０歳代で岡山市及び隣接市へ通勤する一次取得者が中心である。利便性等の条件にもよるが、相対的な割安感から郊外の住宅地の需要も回復傾向である。近隣地域は平成３０年７月豪雨で浸水し需要は落ち込んだが、現在は災害前の水準に戻りつつある。市場で中心となる価格帯は土地で６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は岡山市東部郊外の住宅地域一円であり、東平島交差点から概ね３㎞圏内の範囲である。需要者は岡山市街地もしくは隣接地区等へ通勤する一次取得者が中心となる。近隣地域では、平成３０年の豪雨災害で大きな被害が発生した。心理的な抵抗感の払拭には至っていないが、決壊した砂川堤防の復旧が完了し、団地内住宅の復興も進んでおり市場性は回復傾向にある。コロナ禍の影響については、価格に顕在化していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が主体の分譲住宅地であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。居住快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的であるので比準価格を採用し、不動産取引の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺の住宅地域から、地域的特性が類似し代替関係が認められる事例を中心に採用し、市場分析を反映して求めたもので、実証的で信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡、復興事業の進捗、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上道駅東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区南古都１３４番１２５
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山市東部郊外の熟成した中規模住宅団地である。平成３０年７月の豪雨災害で被災したが、決壊した砂川堤防の復旧は完了し、需要も回復傾向である。地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)平成３０年７月の豪雨災害で被災し、市場性が大きく減退したが、決壊した砂川堤防の復旧は完了し、治水対策工事も進行した。需要は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に対する選別の傾向が強い。金利上昇と物価高による地価への影響は不透明である。 (2)平島小学校区の人口は令和４年１０月末時点で過去５年間に約４．１％減少しており、高齢化率は３５％程度となっている。
地域要因
(1)平成３０年７月豪雨で浸水し需要は落ち込んだが、現在は災害前の水準に戻りつつある。地価は安定的に推移している。 (2)平成３０年７月豪雨により砂川が決壊し、大規模な浸水被害が発生した。周辺堤防の復旧が完了し、団地内住宅の復旧も進捗している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区南古都１３４番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,395 円／平米 12万322 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,395 円／平米 12万322 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,432 円／平米 11万3,832 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区南古都１３４番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,379 円／平米 10万7,045 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,620 円／平米 11万7,760 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,059 円／平米 11万5,905 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０２Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区南古都１３４番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,220 円／平米 11万6,437 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,496 円／平米 11万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区南古都１３４番１２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,623 円／平米 12万1,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,623 円／平米 12万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,388 円／平米 11万3,687 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情