路線価 (2023) 岡山県岡山市東区瀬戸町大内字鵜居1690 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番
価格時点	2023 年
駅名	万富駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	493万 円 (622 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,184 円 1平米 7,920 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	493万 円 (622 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,184 円／坪 1平米 7,920 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市最東部に位置する旧瀬戸町郊外や吉井川沿岸部の農家集落。需要の中心は地元に地縁を有する個人に限定され、圏域外からの新規宅地取得者は殆ど見られない。市街化調整区域という法的制限に加えて地勢的制約もあり、周辺に利便施設もない状況から、瀬戸や平島地区の中心部へ人口流出が続き、土地需要は長期に亘って弱い。土地取引が極めて少なく、取引規模、利用目的、用途等も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、岡山市東区郊外の農家集落地域である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人であり、地区外からの転入者は殆ど見られない。旧瀬戸町南東端の吉井川右岸山裾に形成された調整区域の農家集落地域であり、需要は極めて弱い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域においては建築規制により共同住宅の建築が困難であり、利便性も劣るため、周辺には賃貸住宅等は見られず、収益還元法の適用を断念した。求められた比準価格は旧瀬戸町の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 農家住宅が散在する吉井川右岸山裾の集落地域で、市街化調整区域であることから、賃貸建物の想定が困難なため、収益価格の適用を断念した。比準価格は、代替性の強い取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	万富駅南東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	188.1 坪 (622 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が散在する吉井川右岸山裾の集落地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番
標準地の範囲
東	400 m
西	50 m
南	800 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山市の最東部に位置し、山裾の平坦部分に農家が散在する集落である。市街化調整区域という法的制限に加えて地勢的制約もあるため、土地需要は乏しく、今後も衰退傾向で推移するものと予測される。 (2)山裾に形成された調整区域の農家集落地域で、地域要因に大きな変動はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,184 円 1平米 7,920 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,184 円 1平米 7,920 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,184円 1平米 7,920円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 2万6,415円 1平米 7,990円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,184円 1平米 7,920円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 2万6,415円 1平米 7,990円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０．４％減少し継続的な減少傾向にあり、瀬戸地区の人口も約０．４％減少している。
地域要因
(1)市街化調整区域という法的制限に加えて地勢的制約もあるため、土地需要は乏しく、地域的な衰退傾向が続いている。 (2)山裾に形成された調整区域の農家集落地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,281 円／平米 1万7,459 円／坪
推定価格 平米 坪	7,484 円／平米 2万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	7,878 円／平米 2万6,045 円／坪
査定価格 平米 坪	7,880 円／平米 2万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,300 円／平米 2万7,440 円／坪
推定価格 平米 坪	8,241 円／平米 2万7,245 円／坪
標準価格 平米 坪	7,886 円／平米 2万6,071 円／坪
査定価格 平米 坪	7,890 円／平米 2万6,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,539 円／平米 1万8,312 円／坪
推定価格 平米 坪	8,516 円／平米 2万8,154 円／坪
標準価格 平米 坪	7,937 円／平米 2万6,240 円／坪
査定価格 平米 坪	7,940 円／平米 2万6,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情