路線価 (2023) 岡山県岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通741 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番
価格時点	2023 年
駅名	瀬戸駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	621万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	621万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,341 円／坪 1平米 1万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧瀬戸町及びその周辺の市街化調整区域内の農家集落地域一円である。主な需要者は、地縁的選好者であり、他地域からの流入はほとんどみられない。標準地のような土地の需要者は限定的なうえ、全般的な人口減少、都心回帰現象等により、需要は弱い状況が続いている。取引は非常に少なく、取引事情、規模等により取引価格は異なることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、旧瀬戸町の調整区域内に存する農家集落地域である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人であり、地区外からの転入者は殆ど見られない。旧瀬戸町中心地区の東方郊外の山裾に形成された農家集落地域であり、需要は極めて弱い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、市街化調整区域に存し、賃貸住宅を想定することは適切ではないため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅等が見られる県道沿いの既成集落地域で、市街化調整区域であることから、賃貸建物の想定が困難なため、収益価格の適用を断念した。比準価格は、代替性の強い取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、他の標準地との広域的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瀬戸駅西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	157.9 坪 (522 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が見られる県道沿いの既成集落地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番
標準地の範囲
東	400 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	旧瀬戸町の中心市街地にも近い農家住宅地域
街路	４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等が見られる県道沿いの既成集落地域であるが、地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状維持と予測する。 (2)旧瀬戸町の中心地区に比較的近い調整区域の農家集落地域で、地域要因に大きな変動はなく、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。 (2)岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０．４％減少し継続的な減少傾向にあり、瀬戸地区の人口も約０．４％減少している。
地域要因
(1)農家集落地域であり、需要は弱含んでいるため、地価の下落は継続している。 (2)調整区域の農家集落地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,281 円／平米 1万7,459 円／坪
推定価格 平米 坪	7,484 円／平米 2万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,052 円／平米 3万9,844 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,300 円／平米 2万7,440 円／坪
推定価格 平米 坪	8,241 円／平米 2万7,245 円／坪
標準価格 平米 坪	1万829 円／平米 3万5,801 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,512 円／平米 2万8,141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万694 円／平米 3万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,701 円／平米 4万1,990 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情