路線価 (2023) 岡山県岡山市東区西大寺中野本町115-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
価格時点	2023 年
駅名	西大寺駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,190万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (586 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,048 円／坪 1平米 7万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市東区周辺の商業地域。近隣地域は主要地方道岡山牛窓線北側沿線に低層の店舗、事務所のほか一部に住宅も混在する商業地域で、需要は地場の中堅クラスの法人事業者による店舗地若しくは事務所地需要が中心である。南側沿線地域には大型店舗や総合病院、東区役所などの公共施設が集積し、西大寺地区の中心商業地域として機能している。なお、取引される規模、価格ともにまちまちであり、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏は、西大寺地区を中心とした幹線街路沿いの商業地域である。全国展開している事業所も見られるが、需要の中心は西大寺地区の顧客をターゲットにする事業者である。当該地区では岡山市中心市街地と棲み分けがなされており、需要が著しく強い状況にはないものの、競合環境は緩やかな状況であり、地価はやや上昇して推移している。中心となる価格帯は画地規模、業種業態により大きく変動するため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は西大寺地区の中心商業地域の一角。当該地域には収益物件も見られるが、全般には自己使用物件が中心で、取引に際しては収益性よりも周辺相場を参考として価格が決定されるケースが支配的であり、現実の取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し説得力を有する。よって、比準価格を重視してこれを標準に、収益価格を関連付け、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したものであり、重視すべき価格であるが、想定事項も多いため、流動的な側面を有している。従って、本件では、実証性に優る比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大寺駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	177.3 坪 (586 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模小売店舗を中心とする県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西大寺地区の中心商業地域の一角であり、今後も緩やかながら発展傾向で推移すると予測する。用地不足から新規出店は減少しているが、西大寺地区の中心商業地として需要は根強く、地価は横ばい乃至微上昇と予測する。 (2)商業集積度が高まる状況には至っていないものの、主要生活幹線道路としての性格を有する県道に接道しており、多様な需要が見込まれるため、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,701 円 1平米 7万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。設備投資は増加し、個人消費は緩やかに増加し、労働需給は引き締まり、雇用者所得は緩やかに改善している。
地域要因
(1)平成２３年に、南側隣接エリアへ複合商業施設「西大寺グリーンテラス」が開業して以降、当該エリアに各種店舗や公共施設の集積が進んでいる。 (2)繁華性は高まりを見せていないが、競合環境は緩やかで、地価は安定しつつも、やや上昇して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万232 円／平米 19万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,702 円／平米 24万3,659 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,317 円／平米 18万2,878 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,879 円／平米 18万1,430 円／坪
標準価格 平米 坪	7万720 円／平米 23万3,800 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,838 円／平米 21万1,048 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,141 円／平米 21万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,772 円／平米 24万3,890 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,986 円／平米 19万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,336 円／平米 22万2,613 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,672 円／平米 24万3,560 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情