路線価 (2023) 岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻399-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
価格時点	2023 年
駅名	瀬戸駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円／坪 1平米 5万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧瀬戸町を含む岡山市東区の商業地域であり、主たる需要者としては地元の事業法人や個人等が想定される。近隣地域は県道沿いにスーパー、飲食店、地方銀行支店、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、商業地域として一定の需要が認められるが、対象標準地上の建物は空室が継続しており地価は略横ばいで推移している。建物賃貸借や借地の場合も多く取引事例は少ないが、中心価格帯は１㎡当たり４～６万円程度である。 (2) 同一需給圏は旧瀬戸町内の商業地域一円と判断した。需要者は飲食・小売・サービス業等を営む地場の中小法人、個人事業主等が中心である。標準地の存する県道沿いは、金融機関、大型商業施設等が存し、交通量も多く旧瀬戸町の商業中心であり、背後地人口の増加もあって需給動向は堅調を維持している。コロナ禍による市場の停滞はあったが地価への直接的な影響は見られていない。借地が多く取引は極めて少ないため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は商業地の価格動向を適切に把握できるよう、対象標準地と代替競争関係の強い岡山市東区の商業地の取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり説得力を有する。一方、収益還元法は商業地としての投資採算性検証の観点から有用であるが、想定事項や将来予測が多く、その査定如何によって試算価格が大きく変動するため相対的に信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、取引が極めて少なく広域的に時点を遡って収集の上、規範性の高いものを採用し、本地区の商業地の市場特性を分析の上、幹線沿いの類似地域から接近して試算したもので、説得力は高いと判断した。収益価格は賃貸店舗・事務所を想定し求めたが、市場実態や収集可能な資料の限界等から説得力は相対的に低いと判断した。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、経済活動再開による市場への影響等にも留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瀬戸駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	155.8 坪 (515 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに地銀支店、店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道岡山赤穂線沿いの店舗・事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響は薄れてきているものの、商業地の需要に目立った動きは無く、ほぼ需給均衡状態にある現状を維持すると予測する。 (2)県道岡山赤穂線沿いの住宅等も混在する路線商業地域である。利用は熟成しており、今後も大きな変動は無く静態的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果もあって景気は持ち直しているが、円安・物価上昇等の影響が懸念されており先行きは不透明な状況にある。 (2)経済活動の再開が見られる中、個人消費は回復しつつあり企業の景況感も改善傾向にある中で小売り店舗の売上げも持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)旧瀬戸町中心部の路線商業地域である。熟成した地域で土地利用は安定しているが、背後人口の増加傾向は鈍化しつつある。
個別的要因	(1)対象標準地上の建物は空店舗となっている。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,325 円／平米 14万9,844 円／坪
推定価格 平米 坪	5万262 円／平米 16万6,166 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,112 円／平米 18万2,200 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万140 円／平米 9万9,643 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,861 円／平米 13万8,392 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,445 円／平米 18万3,301 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,851 円／平米 11万1,911 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,812 円／平米 10万8,476 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,803 円／平米 18万4,485 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２８Ｃ０７３７７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,388 円／平米 13万217 円／坪
推定価格 平米 坪	5万466 円／平米 16万6,841 円／坪
標準価格 平米 坪	5万976 円／平米 16万8,527 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情