路線価 (2023) 岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代242-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外
価格時点	2023 年
駅名	瀬戸駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	935万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	935万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧瀬戸町を中心とする岡山市東区の商住混在地域であり、主たる需要者は地元の中小事業法人や個人事業主等が想定される。コインランドリーや飲食店等の近隣居住者向けの店舗が中心であり、瀬戸駅周辺や県道西大寺山陽線沿いの商業地域と比較して繁華性に劣るが、背後の住宅地に対する需要は堅調であり、商圏人口は安定的に推移している。商業地としての取引は少ないが取引の中心となる価格帯は１㎡当たり４万円～５万円である。 (2) 同一需給圏は、岡山市東区瀬戸町を中心に隣接する赤磐市等の周辺の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域や商住混在地域一円である。東区の路線商業地域は繁華性が高くない地域も多く、併用住宅や戸建住宅等も混在している地域も多い。需要者は、個人事業者、地元法人等が中心となり、自己業務用不動産としての取引が主流となる。取引は少なく、取引事情、規模等により取引価格は異なることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を収集・選択のうえ、各事例の規範性を慎重にかつ十分に検討のうえ試算しており説得力を有する。他方、収益価格は対象標準地における賃貸経営の投資採算性を反映した価格であるが、想定建物や収支査定の内容によって試算価格が大きく変動するため相対的な信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用地取得での取引が主体であり、元本と果実の関係が希薄なことから、やや低位に求められた。以上により、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瀬戸駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗と住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道一日市瀬戸線沿線に画地規模の小さい店舗、併用住宅、戸建住宅等が建ち並ぶ商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響は薄れてきているものの、ほぼ需給均衡状態にある現状を維持すると予測する。 (2)県道沿いに店舗と住宅等が混在する地域であるが、地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果もあって景気は持ち直しているが、円安・物価上昇等の影響が懸念されており先行きは不透明な状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)瀬戸駅周辺地区の需給は均衡しており、地域要因に変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,933 円／平米 17万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,753 円／平米 16万4,483 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,604 円／平米 16万3,991 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,039 円／平米 12万9,063 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,550 円／平米 15万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,550 円／平米 15万3,894 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,101 円／平米 10万2,820 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,018 円／平米 10万5,852 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,908 円／平米 13万8,548 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０２Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,061 円／平米 16万8,808 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,182 円／平米 15万9,290 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,878 円／平米 16万4,897 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情