路線価 (2023) 岡山県岡山市東区九蟠557-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市東区岡山県岡山市東区九蟠５５７番９外
価格時点	2023 年
駅名	西大寺駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (1320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (1320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円／坪 1平米 1万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 岡山市の中心部からは離れた児島湾に面する工業団地で、同一需給圏は県南の工業地域一円が中心となる。高速道路や幹線道路に近い物流を中心とする工業地には強い需要があるものの、都心から離れた製造業を中心とする工業地に対する需要は均衡している程度である。また、同類型の工業地の取引は少なく、あったとしても関連会社間の取引や事情のある取引が多く、中心となる価格帯を見いだすことは困難である。 (2) 同一需給圏は岡山中心市街地南東部に位置する画地規模が小さめの工業団地である。主たる需要者は工場、事業所立地を目的とする中小の法人である。慢性的な工場地の供給不足にあるほかコロナ渦の影響も和らぎつつあり、物流関係を中心に需要は改善傾向にあるが、業種により差があるほか今後の市況に対する不透明感も認められる。また、需要はＩＣ、消費地との位置関係、工業団地の品等などにより差があるものの、総じて堅調な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、岡山県南の工業地の事例を採用しており、交通アクセスや労働力の確保等の観点から適切に補修正した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、製造業を中心とした工業地は自用が中心であり賃貸市場が未成熟であるため、求めることが出来なかった。よって、比準価格を中心に、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例を広域的に採用しているが、事例の存する地域ごとの市場性分析・工業立地分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められたと判断される。したがって、比準価格を標準に前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西大寺駅南方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	399.3 坪 (1320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場が多い湾岸沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市東区岡山県岡山市東区九蟠５５７番９外
標準地の範囲
東	150 m
西	400 m
南	150 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	児島湾に面する工業団地
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの工業団地で空き地も見られず、今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)漁家、農家集落が散在し、農地が広がる地域内に存する古くからの工業団地である。既に集積はほぼ完了していることから、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や地政学的リスクから製造業の国内回帰が徐々に進んでいる。 (2)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で、工業地需要も物流を中心に持ち直している。他方、円安、金利の動向等の不確実要因も見られる。
地域要因
(1)災害リスクの少ない地域として安定的に推移している。 (2)古い工業団地であり、周囲には農地が広がっている。周辺利用、ＩＣ等の工業利便施設との位置関係等から需要は普通程度である。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市東区九蟠５５７番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,250 円／平米 7万6,865 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,250 円／平米 7万6,865 円／坪
標準価格 平米 坪	2万667 円／平米 6万8,325 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市東区九蟠５５７番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,605 円／平米 7万8,038 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,792 円／平米 8万5,268 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,089 円／平米 8万2,944 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県岡山市東区九蟠５５７番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,072 円／平米 3万6,604 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,072 円／平米 3万6,604 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,772 円／平米 5万2,142 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０２Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	備前市
地域	岡山県岡山市東区九蟠５５７番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万47 円／平米 6万6,275 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,706 円／平米 5万5,230 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,924 円／平米 7万2,481 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情