路線価 (2023) 岡山県岡山市南区妹尾字荒田2348-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
価格時点	2023 年
駅名	妹尾駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円／坪 1平米 5万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ宇野線の妹尾駅、備中箕島駅を最寄り駅とする普通住宅地域が主となる。主な需要者は岡山市中心部へ通勤する３０代から４０代の給与所得者である。幹線道路沿いには各種利便施設が多く、背後地の住環境も良好なため底堅い需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、更地で坪２０万円程度であるが新規の分譲地では坪２５万円を超える取引も見られる。中古住宅では総額２，０００万円前後が売れ筋となる。 (2) 同一需給圏はＪＲ宇野線沿線の妹尾駅、備中箕島駅を中心とする住宅地域である。主な需要層は当地に地縁を有する個人や市内中心部への勤務者等で、３０～４０代前半が中心である。区画整然とした住環境にあり、主要幹線直背後に位置するため、商業施設等へアクセスも良好で需要は旺盛である。取引の中心となる価格帯は土地は２００㎡で１０００～１３００万円程度、新築戸建の場合は３０００万円程度であると推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は土地を取得し貸しアパートを建設して収益を得る目的の取引が見当たらない地域性からその精度は劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、周辺の公的価格水準との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 区画整然とした住宅団地で自用が中心であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は現実の豊富な取引から試算されており、規範性は高い。取引価格を指標に土地価格が形成される実情を考慮して、収益価格は参考に止め、現実の市場取引の指標となる比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	妹尾駅北方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道背後に中規模一般住宅が立地する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした中規模住宅団地
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道岡山児島線沿いには、各種店舗、金融機関、医院等が充実しており、生活利便性は高い。住宅団地として熟成しており、今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)県道岡山児島線直背後の区画整然とした住宅団地である。幹線に近接しており、商業施設等へのアクセスも良好であるため、宅地需要は旺盛で地価は当面の間、上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等の物価高や金利上昇の懸念がある。 (2)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。
地域要因
(1)成熟した住宅団地で地域に大きな変化は見られない。 (2)幹線に近接しており、商業施設等へのアクセスも良好であるため、宅地需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)個別的要因に変化は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,667 円／平米 20万3,871 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,729 円／平米 19万7,464 円／坪
標準価格 平米 坪	6万762 円／平米 20万879 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,501 円／平米 15万426 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,201 円／平米 14万6,129 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,081 円／平米 14万2,426 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,648 円／平米 19万7,196 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,470 円／平米 21万9,750 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,849 円／平米 21万4,391 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,964 円／平米 20万8,159 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,211 円／平米 20万8,976 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,793 円／平米 18万7,758 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０３Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,344 円／平米 20万6,109 円／坪
推定価格 平米 坪	6万683 円／平米 20万618 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,465 円／平米 17万6,755 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情