土地路線価格
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路線価 (2023) 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361-5外 坪・平米

2023
路 線 価
岡山県 岡山市南区
岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外 (岡山南)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅、農家等が混在する既成住宅地域)
  • 備前西市駅 から 1700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
19万8,360
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
6万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
価格時点 2023
駅名 備前西市駅 から 1700m
路線価
1坪当たり 1坪 19万8,360
1平米当たり 1平米 6万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,340万
(166 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 26万7,786
1平米 8万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
1,340万
(166 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 26万7,125 円/坪
1平米 8万800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地南部の南区と北区の境界周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は30歳代~40歳代の市内へ通勤者である。区画整理未実施区域であり、周辺の区画整理地区に比べて街路条件が劣るが、備前西市駅を中心に宅地開発や素地取得の動きもあり、市中心部へのアクセスが良好な地域として需要は根強い。取引の中心となる価格帯は、土地が1,300万円~1,700万円程度、新築戸建住宅が3,500万円~4,000万円程度と認められる。

(2) 同一需給圏は岡山市街地南部で、国道2号線北側背後の住宅地域一円である。需要者は岡山市内に通勤する30代から40代の一次取得者が中心である。近隣地域は周辺の区画整理済みの地域に比べると道路幅員や整然性には劣るが、交通アクセスや商業利便性が良好な既成住宅地域として、需要は底堅い。ただし、直近ではコロナ禍により需要供給両面で慎重な動きが見られ、上昇幅は減速した。市場での中心価格帯は1㎡当たり7~9万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は一般住宅に、既成住宅等が混在する区画整理未実施の既成住宅地域で、地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めた比準価格は実証的である。自己使用が標準的で規模の観点より賃貸住宅の想定が困難で、収益価格は求めなかった。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算も断念した。従って、比準価格を重視し、代表標準地との均衡も踏まえ、単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は戸建住宅主体の地域であり、さらに地積が小さいことから、駐車場の確保された賃貸物件の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、新保地区を中心に地域性や個別性が類似した4事例を収集し、適正に補修正を行い、試算値の再検討を行って求めたもので、その信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等にも十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 備前西市駅北東方
距離 1700 m
土地の状態
土地面積 50.2 坪 (166 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅、農家等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 172
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 岡山市南区岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
標準地の範囲
50 m
西 100 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 15 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、4.3m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 172
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北区と南区の境界周辺の既成住宅地域で、開発余地の少ない地域だが、隣接する区画整理地区や備前西市駅周辺では宅地開発や素地取得の動きもあり、区画整理区域の熟成に伴い上昇基調で推移するものと予測される。

(2)区画整理済の地域に隣接する既成住宅地域であり、既に熟成し新規開発等は見られない。幹線背後で利便性は良好であり、賃貸が多く年齢層も若いため、地価は安定的に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 26万7,786
1平米 8万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 26万7,125
1平米 8万800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 26万7,786
1平米 8万1,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2022年
1坪 26万4,480
1平米 8万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 26万7,125
1平米 8万800
前年から次年への変動率 1 %
2019年
1坪 26万4,480
1平米 8万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さが続いているものの持ち直しの動きがみられ、住宅投資も活発な状況になりつつある。

(2)芳田小学校区の人口は令和4年10月末時点で過去5年間に約3.7%減少しており、高齢化率は20%程度となっている。

地域要因
(1)隣接する区画整理地区や駅周辺では宅地開発や素地取得の動きもみられるが、既存住宅地域においては、地域要因に特段の変動はない。

(2)戸建住宅や低層のアパートが見られるやや雑然とした住宅地域である。既成住宅地であり、地域性に変化はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変化はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R04T04203
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市南区
地域 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万1,983 円/平米
27万1,036 円/坪
推定価格 平米
8万4,911 円/平米
28万716 円/坪
標準価格 平米
7万6,428 円/平米
25万2,671 円/坪
査定価格 平米
8万1,000 円/平米
26万7,786 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 168
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R04K04203
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市南区
地域 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万7,132 円/平米
25万4,998 円/坪
推定価格 平米
7万7,980 円/平米
25万7,802 円/坪
標準価格 平米
7万6,078 円/平米
25万1,514 円/坪
査定価格 平米
8万600 円/平米
26万6,464 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R04T04203
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
8万153 円/平米
26万4,986 円/坪
推定価格 平米
8万3,624 円/平米
27万6,461 円/坪
標準価格 平米
7万7,002 円/平米
25万4,569 円/坪
査定価格 平米
8万1,600 円/平米
26万9,770 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R04K04203
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
8万4,277 円/平米
27万8,620 円/坪
推定価格 平米
8万2,641 円/平米
27万3,211 円/坪
標準価格 平米
7万7,307 円/平米
25万5,577 円/坪
査定価格 平米
8万1,900 円/平米
27万761 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R05K04203
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
7万5,773 円/平米
25万506 円/坪
推定価格 平米
7万4,007 円/平米
24万4,667 円/坪
標準価格 平米
7万4,982 円/平米
24万7,890 円/坪
査定価格 平米
7万9,500 円/平米
26万2,827 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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