路線価 (2023) 岡山県岡山市南区妹尾字荒田2342-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外
価格時点	2023 年
駅名	妹尾駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,440万 円 (771 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,440万 円 (771 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円／坪 1平米 7万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山市南西部方面の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、スーパー、コンビニ、ファーストフード、医院、ガソリンスタンド等の店舗で全国的なチェーン店も見られる。背後住宅地も広く、繁華性が高く空き店舗もすぐに埋まる状態である。新規出店は定期借地権の場合も多く、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが単価的には坪２０万円から３０万円までと考えられる。 (2) 同一需給圏は岡山市郊外の商業地域が中心となる。特に代替競争関係の強い地域は、岡山市南部の郊外の路線商業地域である。主たる需要者は自己の事業の用に供することを目的として取得する地場の事業者である。需要者の事業内容如何によって、土地に対する投資額の限度等が異なるため、当該商業地域における中心価格帯を見出すのは困難である。ただし、商業地の供給自体が少ない一方、商業地の需要は比較的多く、地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は、土地を取得し貸店舗・事務所を建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性からは、その精度が劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は、不動産投資に係る採算性に着目する点では有意義であるが、手法適用に当たり想定条件が多く介在することや、想定される需要者が自己の事業を目的とすることから、相対的に規範性は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	妹尾駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	233.2 坪 (771 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、事務所等が立地する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外
標準地の範囲
東	250 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域
街路	９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)児島方面へ向かう路線商業地域で、多様な業種の店舗が連坦し繁華性が高いが、渋滞も多い。岡山環状南道路の整備が進みつつあり、環境も変化すると考えられる。 (2)岡山市中心部へ向かう路線商業地域であり交通量が多い。商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。郊外に位置するものの広範な集客が期待され、需要が強く、地価は緩やかに上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多様な業種が進出する路線商業地においては、密を避けた車利用の店舗等で需要が増えている状況もある。 (2)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)店舗の入れ替えは見られるが、空地は見られず、安定的に推移するものと予測される。 (2)物販、飲食店等を中心とした郊外の路線商業地域である。岡山中心部へと続く交通量の多い幹線道路沿いで、商圏は広く、需要が旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,150 円／平米 25万5,058 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,150 円／平米 25万5,058 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,757 円／平米 24万3,841 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,069 円／平米 18万5,364 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,211 円／平米 20万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	7万614 円／平米 23万3,450 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０２Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,247 円／平米 21万9,013 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,360 円／平米 22万9,304 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,628 円／平米 24万108 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０２Ｔ０６９６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,136 円／平米 23万8,482 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,856 円／平米 23万7,556 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,217 円／平米 23万8,749 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情