路線価 (2023) 岡山県岡山市南区泉田2-30-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,960万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,718 円／坪 1平米 7万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街地南部の幹線道路背後に営業所、事業所の他に共同住宅等も混在する地域一帯である。主たる需要者は県内に事業展開する中小企業である。周辺の幹線が充実しているため、周辺顧客へのアクセスが良好である。昨今、経営の効率化等を目的とした投資意欲の高まりが見られ、市中心部への不動産投資も増えてきた。取引物件の用途や画地規模に幅があるため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で１㎡当り概ね７万～１０万円と目される。 (2) 同一需給圏は岡山市南部のうち国道２号を中心経路とする幹線道路背後に営業所、事業所等が混在する地域である。需要者の中心は営業所、事務所等の立地を考える県内外の事業法人である。国道２号との接近性が良好であるため、事業所用地としての需要は従来より根強い。中心価格帯は㎡当たり７万円～９万円台と思われ取引総額は規模によって異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格では、同一街路沿いや背後の事例を中心に、周辺幹線沿いの事例も採用して、広域的な価格バランスが充分検討されており、重要である。一方、収益価格は理論的ではあるが、想定要因を多く含み、その如何により価格が大きく変動するため、信頼性では相対的に劣る。よって、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに昨年の地価動向等も勘案して、前記の通り鑑定評価額を求めた。 (2) 比準価格は類似地域に存する取引事例に基づいたもので、市場の実態を反映した実証的な試算価格である。収益価格は、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算された。しかし商業地域においては有用な試算価格である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を考慮のうえ代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	210.5 坪 (696 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道背後に営業所等が混在立地する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層営業所兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後に営業所、事務所、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も安定的に推移していくものと思料する。地価は周辺地域の影響を受けて上昇傾向と予測する。 (2)国道２号背後に営業所、事業所等が混在立地する商業地域である。今後も地域要因に大きな変化は無いものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層営業所兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。 (2)コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替の動向、物価高騰等による今後の経済状況は不透明である。
地域要因
(1)昨今の中小企業の旺盛な設備投資等の影響もあり、周辺では高値の取引も見られる。 (2)特に大きな変化はない。
個別的要因	(1)標準的画地規模よりやや大きいが、市場性が損なわれる程度ではない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,051 円／平米 29万4,403 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,138 円／平米 29万4,690 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,425 円／平米 23万6,131 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,633 円／平米 26万9,879 円／坪
推定価格 平米 坪	8万63 円／平米 26万4,688 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,050 円／平米 24万1,503 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５８２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,588 円／平米 35万2,380 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,720 円／平米 35万9,428 円／坪
標準価格 平米 坪	10万295 円／平米 33万1,575 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５８２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,489 円／平米 24万6,261 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,128 円／平米 25万1,679 円／坪
標準価格 平米 坪	7万949 円／平米 23万4,557 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５８２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区泉田２丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,152 円／平米 27万1,595 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,289 円／平米 27万8,659 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,791 円／平米 24万7,259 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情