路線価 (2023) 岡山県岡山市南区西市字宮西432-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (1236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (1236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地南部乃至西部近郊の路線商業地域一円である。需要者の中心は、岡山市及びその周辺に経営基盤を有する個人、法人事業者や全国的な事業展開を行う法人等である。定期借地による出店が中心で、顕在化する取引は少ないものの潜在的な需要は根強い。一部で店舗の入替えや新築の動きがみられ、背後で住宅開発も活発で、地価は堅調に推移している。画地規模や業種等が多種多様なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、岡山市市街地南部ないし西部の幹線街路沿いの路線商業地域一円である。需要者は、ロードサイド型店舗や事業所を求める地場の中小法人のほか、全国展開の事業者等が想定される。コロナ禍の飲食店舗の休業や客足の減少等はあったが、郊外の路線商業地域については用途の多様性から、地価への影響はほとんど見られない。借地中心で取引の絶対数が少ないうえ、用途や規模によりばらつきが大きいため、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は県道沿線に店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、賃料の個別性が強く、資料収集や利回りの把握に限界があり収益価格は信頼性が相対的に劣る。比準価格は地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めたもので実証的で信頼性がある。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算は断念した。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、周辺幹線道路沿いから収集した規範性を有する４事例について適切に補修正を行い、試算値の説得力に係る判断を行って求めたもので、信頼性は高いと判断した。収益還元法は、業種・業態の多様性から建物想定や賃料水準が流動的であり、実務的に収集可能な資料の限界等からも相対的な信頼性は劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格も比較考量の上、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	373.9 坪 (1236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	店舗又は営業所等の敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗、営業所等が立地する商業地域で、未利用地が少ない熟成した地域だが、一部で店舗の入替えや新築の動きがみられる。需要が根強く、新型コロナの影響下においても上昇基調で推移するものと予測される。 (2)県道岡山児島線沿いに店舗・営業所等が立地する熟成した路線商業地域である。交通量の多い幹線沿いで商圏人口も確保され、コロナ禍により一時的な停滞は見られたが今後も需給動向は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗、営業所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さが続いているものの持ち直しの動きがみられ、設備投資意欲も高水準を維持している。 (2)経済活動の再開が見られる中、個人消費は回復しつつあり企業の景況感も改善傾向にある中で小売り店舗の売上げも持ち直している。
地域要因
(1)背後地では戸建住宅の開発が活発で販売状況も好調である。熟成した路線商業地域においては、地域要因に特段の変動はない。 (2)路線商業地として熟成しており、地域要因に目立った変動はない。背後住宅の需要は堅調で、人口は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５８２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,428 円／平米 31万8,791 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,130 円／平米 31万4,500 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,030 円／平米 38万289 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,096 円／平米 44万15 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,690 円／平米 45万1,897 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,829 円／平米 38万6,237 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,590 円／平米 64万9,927 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,684 円／平米 67万73 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,819 円／平米 38万2,898 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,551 円／平米 42万1,684 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,579 円／平米 41万1,858 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,563 円／平米 37万5,439 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区西市字宮西４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,531 円／平米 41万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,615 円／平米 57万7,277 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,873 円／平米 37万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情