路線価 (2023) 岡山県岡山市南区浜野2-1007-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 5200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,850万 円 (734 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,840万 円 (734 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,158 円／坪 1平米 7万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市南区の国道２号線を中心とする幹線沿いの路線商業地域である。対象地は南区の中でも、近年、商業中心性が一段と高まった岡山駅周辺へのアクセスが良好で、岡山駅前を頂点として山型を示す地価分布の流れの中で地価上昇圧力を受けている。また、住宅地販売が順調な背後住宅地の地価上昇もあり、県道沿線の路線商業地も同様の傾向にある。取引の中心価格帯は、画地規模や業態によってバラツキがあり、判然としない。 (2) 同一需給圏は、岡山市南方郊外に位置する幹線街路沿いの路線商業地域である。飲食店舗や営業所等が見られる商況中位の路線商業地域で、需要者は、店舗・営業所等を目的とする県内外の中小資本及び地元資本の事業者並びに県外大手資本の飲食店舗等が中心である。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺の幹線沿いの路線商業地の事例を採用し、広域的な価格バランスの検討を踏まえた比準価格は、市場性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は市場間競争の進展で空店舗も増え、適正賃料収入を前提とした収益モデルの成立が困難になる中で、信頼性の点で相対的に劣る。従って実証的な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、昨年の地域動向等にも留意して、前記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗、営業所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、収益価格は商業地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	222 坪 (734 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの路線商業地域
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２号線との交差点に近い県道沿いの路線商業地域。同一沿線で店舗用地の売買もあり、需要の底堅さが伺えるとともに、業態の新陳代謝も進みつつある。背後住宅地の上昇圧力もあり、沿線の地価も上昇傾向と予測。 (2)岡山市南方郊外の熟成度の高い路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。商業地需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。 (2)コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみられるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等の影響もあり、将来の景気への不透明感が窺える。
地域要因
(1)西方の国道３０号線沿いには大型商業施設が開業し集客力が向上しているが、県道岡山港線沿いは大きな変化は無く、商況は相対的に停滞気味である。 (2)岡山市南方郊外の熟成度の高い路線商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)標準的画地規模よりやや小さいが、市場性が損なわれる程度ではない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,776 円／平米 32万3,247 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,953 円／平米 33万445 円／坪
標準価格 平米 坪	9万866 円／平米 30万403 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,000 円／平米 29万4,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万755 円／平米 30万36 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,399 円／平米 29万2,247 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,075 円／平米 28万4,564 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,031 円／平米 25万1,358 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,615 円／平米 26万9,819 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,708 円／平米 27万6,739 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万2,254 円／平米 23万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	7万150 円／平米 23万1,916 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,825 円／平米 28万431 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,144 円／平米 24万5,120 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,404 円／平米 24万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,136 円／平米 27万4,848 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情