路線価 (2023) 宮城県石巻市新栄1-14-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
価格時点	2023 年
駅名	陸前稲井駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	725万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	725万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市のうち旧北上川東側の住宅地域が中心である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣周辺はＪＲ駅に近接するものの、移転需要収束後の熟成が進まず。空地が散見される。最近は、建築費上昇を含む物価高の影響を受けつつある。土地は２５０㎡程度の標準規模で７００万円程度、中古住宅で１５００万円程度、新築の建売住宅で３０００万円以内が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、石巻市内のうち旧北上川以東の住宅地域一帯。主たる需要者は、圏内の居住者が中心である。区画整然とした住宅地域が形成されているものの、市内中心部からの道路アクセス等が劣る地域で、地域的選好性は総じて低い。また、移転需要が終息した現在は、旧北上川以西や沿岸部からの人口流入も見込み難く需要は弱含みが続くと思料する。需要の中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅では２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は少なく、自用目的の取引が散見される程度で、賃貸市場が形成されていない。このため収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸用不動産はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替性のある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	陸前稲井駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に空地も見られる区画整理済住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	平成７年頃造成されたＪＲ駅近接の区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)非浸水地域として震災後に需要の高まりも見られた。しかし、新市街地等の宅地供給が進み、近隣周辺は中心部とのアクセスが悪く、需要は弱まっている。地価は引続き下落傾向と予測する。 (2)区画整然と整備された旧北上川以東の住宅地域であるが、所々に空地が残っており、新たに需要を喚起する要因も見当たらないことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン低金利、新型コロナ、物価高の影響を受ける。石巻圏では移転需要の収束、復興事業は終了し、住宅地の需要は弱まっている。 (2)地域経済の停滞や人口減少等の影響から利便性・住環境の良否による地域の選別が進んでおり、一部地域を除き需給バランスは悪化している。
地域要因
(1)ＪＲ駅近接の平坦地勢の住宅地域であるが中心部との接近性が劣るため需要は弱含み。空地が散見される。 (2)旧北上川以東の区画整然とした住宅地域。市内中心部へのアクセスに劣り、地域的選好性が低いことから空地も多く見られ、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)西道路のため日照等の居住の快適性にやや優れているが、効用の程度に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,612 円／平米 9万4,591 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,154 円／平米 9万3,077 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,875 円／平米 9万2,155 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,194 円／平米 10万9,739 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,537 円／平米 10万7,567 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,388 円／平米 9万545 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,491 円／平米 9万7,497 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,255 円／平米 9万6,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,499 円／平米 8万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,167 円／平米 10万6,344 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,647 円／平米 12万1,155 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,848 円／平米 8万8,759 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,719 円／平米 9万4,945 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,317 円／平米 9万3,616 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,098 円／平米 8万9,586 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情