路線価 (2023) 岡山県岡山市南区福田字村前229-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 6100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,780万 円 (704 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,477 円 1平米 6万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,780万 円 (704 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,477 円／坪 1平米 6万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区の郊外幹線沿いに位置する路線商業地域である。主な需要者は店舗、営業所、医院等を経営する地元事業者で、用途的には比較的小規模な店舗等が主流である。住宅地販売が好調な背後住宅地を背景に、商況は安定しており、需要は強い。背後住宅地の地価上昇圧力を受けて、県道沿線も同様の傾向にある。沿線は熟成段階にあり、取引は少なく、個別性が強いため、中心価格帯の把握は困難である。但し、単価的には背後住宅地よりも一段高い。 (2) 同一需給圏は、岡山市南方郊外に位置する幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者は、県内の中小資本及び地元資本の事業者が中心である。対象地域周辺は、車両通行量及び背後地域の人口・顧客量が比較的多い近隣商業地域としての側面もある。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は国道２号線バイパス南方に位置し、郊外の県道沿いにある路線商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を中心に、適正に補修正を行って求めたものであり、実証的で精度が高い。他方、収益価格は、自己使用が主体で、賃貸市場の熟成度が低いため、やや低位に試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、理論的ではあるが精度の劣る収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、収益価格は商業地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	212.9 坪 (704 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗、事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに飲食店を中心に近隣店舗、住宅利用も見られる路線商業地域。
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南区役所方面に向かう県道沿いの路線商業地である。当幹線は背後住宅地の生活道路であり、中央分離帯が無く、交通量も比較的多いため、安定的な商況を有し、需要は底堅い。背後住宅地と同様、地価上昇傾向と予測。 (2)岡山市南方郊外の路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。背後地の人口及び世帯数も増加し、商業地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗、事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。 (2)コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみられるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等の影響もあり、将来の景気への不透明感が窺える。
地域要因
(1)背後の住宅地域は人気の芳泉学区内で地価は上昇中である。生活道路である当県道沿線も地価上昇圧力下にある。 (2)岡山市南方郊外の路線商業地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)標準的画地規模よりやや大きいが、市場性が損なわれる程度ではない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万2,254 円／平米 23万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	7万150 円／平米 23万1,916 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,977 円／平米 22万8,038 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万755 円／平米 30万36 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,399 円／平米 29万2,247 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,551 円／平米 22万9,936 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５８２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,428 円／平米 31万8,791 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,130 円／平米 31万4,500 円／坪
標準価格 平米 坪	7万676 円／平米 23万3,655 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,535 円／平米 23万9,801 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,479 円／平米 23万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,668 円／平米 23万322 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福田字村前２２９番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万803 円／平米 20万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,611 円／平米 19万7,074 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,029 円／平米 21万1,680 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情