路線価 (2023) 宮城県石巻市水明北1-17-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
価格時点	2023 年
駅名	石巻駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	736万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	736万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの転入も見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地域の選別が進行。区画整然とした住宅団地でも駅徒歩圏外では不動産取引が停滞気味で、需給バランスの悪化が認められる。土地は２００㎡程度で７００万円台半ば、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏は旧石巻市のうち旧北上川西側の住宅地域を中心に旧石巻市及び周辺市町に及ぶ。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが圏外からの転入も見られる。近隣周辺は幹線道路沿いの路線商業地域に近接するが、移転需要は収束し、建築費上昇を含む物価高の影響を受けつつある。土地は２００㎡程度の標準規模で７００～８００万円程度、中古住宅で１５００万円程度、新築の建売住宅で３０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも混在するが、市全体でアパートは供給過剰となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、試算途中で土地に帰属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり、収益価格はマイナスに試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石巻駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年に土地区画整理事業が完了した住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外の住宅団地で、近年は画地の分割利用も見られる。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少傾向が続いており、当面、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)近隣周辺では大規模な開発の動きはない。移転需要の収束、復興公営住宅、住宅団地の整備完了により住宅地は供給過剰となりつつある。地価は若干の下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少の影響等から市全体の不動産市況は総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の良否による地域・物件の選別化が進行している。 (2)住宅ローン低金利、新型コロナ、物価高の影響を受ける。石巻圏では移転需要の収束、復興事業は終了し、住宅地の需要は弱まっている。
地域要因
(1)分譲当初の画地を分割する利用も進んできているが、市全体の不動産市況が弱含みの中で、駅徒歩圏からはずれた古い団地の需給バランスはやや悪化。 (2)三方を河川に囲まれ、周辺地域との連続性の点で劣る。中里、蛇田の区画整理地区と比べて各種施設への接近性もやや劣り、需要も相対的に弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南西道路のため日照等居住の快適性にやや優れているが、効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,262 円／平米 12万9,800 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,282 円／平米 12万3,254 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,507 円／平米 11万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,903 円／平米 12万2,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,756 円／平米 11万8,209 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,756 円／平米 11万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,193 円／平米 12万6,266 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,044 円／平米 12万2,467 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,070 円／平米 11万9,247 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,279 円／平米 13万9,774 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,194 円／平米 13万9,493 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,883 円／平米 12万1,935 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312070 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市水明北１丁目１７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,282 円／平米 11万9,948 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,676 円／平米 11万7,945 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情