路線価 (2023) 岡山県倉敷市真備町市場字山崎2245-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３
価格時点	2023 年
駅名	吉備真備駅 から 4600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	402万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	402万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,713 円／坪 1平米 1万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は倉敷市郊外の真備地区・玉島地区・船穂地区に所在する市街化調整区域内の農家集落地域である。対象地域は真備地区北方の丘陵地勢に位置する調整区域内の集落地域である。主たる需要者は外部からの転入需要がほとんど見込まれないため、地縁者や血縁者、世帯分離者に限定される。需要の中心となる価格は、単価で１㎡当たり１万円前後であると把握されるが、有効需要が限定されていることから、当該中心価格帯を大幅に下回る取引も生じうる。 (2) 同一需給圏は真備町内の市街化調整区域内の農家集落地域である。主な需要者は地元に地縁を有する個人に限定される。総社市南西端部との境に位置しており、地勢的制約及び周辺に生活利便施設もない状況から人口減が続いており、地価は継続的に下落傾向を示している。西日本豪雨による浸水被害は免れた地域であるが、需要は乏しく土地取引は極めて少なく、取引動機や画地の個別性も様々であり、市場において中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、当該地域内では自用の低層住宅の取得を目的とする取引が主体である。類似地域の取引事例から試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。なお、後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映している比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は真備町内の市街化調整区域内の農家集落地域に位置しており、賃貸用不動産を想定することが実現性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。
交通
交通施設	吉備真備駅北西方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	115.8 坪 (383 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅に一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成３０年７月豪雨による浸水被害は受けていない。
街路	３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は真備地区北方の丘陵地勢に位置する調整区域内の集落地域であり、住宅需要は低調である。地域要因に特段の変動はなく、今後とも地価は下落傾向が継続すると予測される。 (2)市街化調整区域内に位置する小規模農家集落地域である。西日本豪雨による浸水被害はなかったが、真備町北端部に位置し地区外からの転入は極端に乏しく、土地需要は弱いため、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)供給制約が緩和され経済活動が正常化されることにより、景気は持ち直し傾向である。ただし物価高による消費の下振れ懸念は残る。
地域要因
(1)近隣地域は真備地区北方の丘陵地勢に位置する調整区域内の集落地域であり、今後とも地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (2)倉敷市北端に位置する農家集落地域である。近隣に利便施設等が乏しく、過疎化・高齢化も相まって、需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,500 円／平米 3万1,407 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,473 円／平米 5万1,154 円／坪
標準価格 平米 坪	1万591 円／平米 3万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,060 円／平米 1万3,422 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,830 円／平米 3万9,110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万269 円／平米 3万3,949 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,173 円／平米 4万6,856 円／坪
標準価格 平米 坪	1万640 円／平米 3万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万123 円／平米 3万3,467 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,638 円／平米 3万8,475 円／坪
標準価格 平米 坪	1万447 円／平米 3万4,538 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情