路線価 (2023) 岡山県倉敷市菰池3-270-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
価格時点	2023 年
駅名	児島駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	616万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	616万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、児島地区の中で一般住宅が多い郊外の住宅地域一円。児島地区では、児島駅に近接する平地地勢のエリアは利便性が高いこともあって需要は強い。一方、傾斜地勢や当地のような交通アクセスの悪い地域内の宅地需要は弱く、選別化が進んでいる。需要者は、児島地区と何らかの地縁性を有する勤労者が中心で、地区外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地６００万円～９００万円程度、新築戸建３０００万円～３４００万円程度。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ児島駅から直線距離で１～２ｋｍ内外に位置する住宅地域一円と判定した。主たる需要者は児島地区内、水島工業地帯等へ通勤する一次取得者の勤労者世帯である。児島地区は人口減少が継続しているが、駅近くの平坦地や利便性の高い地区の新規分譲地では割高な取引も増えつつある。取引の中心となる価格帯は土地６００万～１，０００万円、新築戸建で２，５００万～３，０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 児島中心地区から離れた郊外の既成分譲住宅地域で、積算価格及び収益還元法は後述の理由から試算できなかった。求められた価格は比準価格のみとなったが、市場実態も取引価格を中心に価格形成されているのが実情である。比準価格は代替競争関係にある取引事例を採用しており、実証的で説得力を有する。これより、比準価格を採用し、総額との関連、前年からの地域動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は中規模一般住宅が多い既成分譲住宅地域に存する。収益価格は、戸建住宅を中心とする住宅団地で画地規模が小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため試算を割愛した。比準価格は児島地区を中心に同一需給圏内の住宅地の事例を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、前年からの地価動向、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	児島駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)児島中心地区から離れた郊外の既成分譲住宅地域である。中心部住宅地と比較して、利便性などにやや劣るため、需要は相対的に弱くなっている。地価水準は今後も下落傾向で推移して行くものと予測する。 (2)水島工業地帯に近い高台の住宅団地。戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動要因はない。今後も現状維持で推移し、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国経済は持ち直しているものの、ロシアのウクライナ侵攻の影響は不透明。歴史的な円安が進むなか、倉敷市の住宅投資は全般的に底堅く推移。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)地域内に特段の変化はない。郊外の山裾に位置し、諸施設への接近性に劣るなど他の代替競争関係にある地域と較べ需要は相対的に弱い。 (2)傾斜地勢の熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動はみられない。需要は中心市街地や平坦部の新規分譲地に流出している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万550 円／平米 20万178 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,841 円／平米 18万7,916 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,854 円／平米 11万1,921 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,993 円／平米 11万5,687 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,297 円／平米 13万9,834 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,973 円／平米 11万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,959 円／平米 9万5,738 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,673 円／平米 11万1,323 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万622 円／平米 6万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,683 円／平米 9万1,520 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,884 円／平米 11万2,021 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	88 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,444 円／平米 8万812 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,474 円／平米 12万583 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,056 円／平米 11万2,589 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情