路線価 (2023) 岡山県倉敷市藤戸町天城字町177 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
価格時点	2023 年
駅名	茶屋町駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	754万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	754万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円／坪 1平米 4万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市南東部郊外の藤戸町天城・藤戸、天城台、茶屋町地区の住宅地域一円である。需要者は、市内に居住・勤務する一次取得者が中心で、古い住宅地域のため地縁者の取得も見られる。需要は根強いものがあるが、開発の余地があまりないことから、供給は少ない。調区内の供給は開発規制の強化以降大きく減少した。土地は２００㎡規模で総額８００万円程度、新築戸建住宅は総額３５００～４０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は天城地区及び茶屋町地区及びその隣接住宅地域一帯である。主たる需要者は倉敷市内に通勤する一次取得者が中心である。交通利便性及び生活利便性の高い茶屋町駅が利用可能であるため、茶屋町地区の需要に牽引されて、需要は堅調である。周辺地域は、旧来からの成熟した既成住宅地域であり、供給は多くない。取引の中心となる価格帯は、土地が総額８００万円～１，０００万円前後、新築戸建物件が３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は既成住宅地域であり、賃貸物件は殆ど見られない地域状況から、収益還元法の適用は出来なかった。試算価格は比準価格のみであるが、周辺地域の信頼性のある事例を採用し、求められた価格は市場の実態を反映した価格と認められる。従って、現実の不動産市場の動向に即した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの地域動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一次取得者である。当該需要者は、収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、規模が小さいため収益価格の試算は断念したが、取引事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より、比準価格を重視して代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茶屋町駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18.5 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	嘉永年間に家老池田由成が構えた陣屋を中心に形成された町並みである
街路	基準方位　北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は陣屋を中心に形成された由緒ある既成住宅地域である。特に変動要因は無く、今後も現状程度で推移するものと予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向に推移すると予測する。 (2)成熟した既成住宅地域であり特段の変動要因はないが、安定した住宅需要が認められ、地価水準は緩やかに上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の人口は僅かながら減少傾向にある。地区別の人口は増減に差がある。建築資材高騰の影響が見られ始めている。 (2)景気は緩やかに持ち直している。建築費が高騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただし、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透明感がある。
地域要因
(1)既成住宅地域のため、土地利用に大きな変化は見られないが、近時はミニ分譲地が見られ始めた。 (2)旧来からの既成住宅地域である。周辺地域の住宅地需要が堅調であることから、緩やかな上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変化は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万369 円／平米 16万6,520 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,061 円／平米 12万5,830 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,789 円／平米 14万8,072 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,912 円／平米 14万1,867 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,144 円／平米 12万6,104 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,186 円／平米 12万9,549 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,242 円／平米 13万9,652 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,507 円／平米 12万7,304 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,755 円／平米 12万4,818 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,244 円／平米 13万9,659 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,264 円／平米 12万6,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市藤戸町天城字町１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,553 円／平米 14万680 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,783 円／平米 14万8,053 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,908 円／平米 12万8,630 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情