路線価 (2023) 岡山県倉敷市茶屋町字宮前1566-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
価格時点	2023 年
駅名	茶屋町駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円／坪 1平米 6万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茶屋町とその周辺地域であり、茶屋町駅の利用可能な住宅地域一円である。需要者は、主に倉敷市・岡山市に居住・勤務する一次所得者で、生活利便施設が充実し、茶屋町駅が快速停車駅である優位性で、需要は根強い。供給は、ミニ団地開発等でなされているが、開発の余地は少ない。開発規制の強化により調区内の開発は減少している。土地は２００㎡規模で総額１３００万円程度、新築戸建住宅は総額４０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は茶屋町、早島駅等を最寄駅とするＪＲ本四備讃線沿線の倉敷市南東部～岡山市南西方面の住宅地域一帯。倉敷、岡山両市内への通勤の便に優れ、自己住宅取得を目的とする３０代～４０代個人が主な需要者。近隣地域をはじめ茶屋町地区は快速停車駅である茶屋町駅の優位性や充実した利便施設により需要は堅調。一方開発余地がなく供給が限られ強い需給動向が見られる。中心価格帯は、土地１２００万円程度、新築戸建で４０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でありアパートも散見されるものの、標準地の画地規模は小さくアパートの想定は困難なため、収益価格の試算は出来なかった。一方、比準価格は、近接する類似地域内の豊富な事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。このため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との規準の結果、前年価格からの変動状況をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域状況や画地条件等を勘案し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では茶屋町地区の事情補正不要な４事例を採用した。求められた価格には若干の幅が見られるものの、地域の市場動向を勘案すると概ね妥当と認められる範囲にある。各事例の規範性を慎重に吟味し試算した比準価格には信頼性を認めたので、さらに代表標準地との均衡の観点からこれを験証し、その結果からも妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茶屋町駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	茶屋町の住宅地では古くから宅地化が進んだ地域
街路	基準方位　北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ「茶屋町」駅を有し、昭和６３年の本四備讃線の開通以後、住宅地域として急速に発展した。現在も住宅地としての人気は高く、人口増が続いている。地価水準は、今後も上昇傾向を続けてゆくものと予測する。 (2)市街化区域内での開発余地がなくミニ宅地開発が周辺の調整区域に拡がる等需要が供給を大きく上回る様子がうかがわれる。既存の宅地も影響を受け、地価水準は今後も上昇基調が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の人口は僅かながら減少傾向にある。地区別の人口は増減に差がある。建築資材高騰の影響が見られ始めている。 (2)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。
地域要因
(1)岡山・倉敷両市へ近く、ＪＲ茶屋町駅が快速停車駅のため交通利便性が優り、生活利便施設も充実しており、住宅地としての人気が高い。 (2)岡山、倉敷両市街地へ通勤可能なことから需要が強い。一方で開発余地が限られ供給不足から地価は上昇傾向が続く。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,836 円／平米 15万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	6万563 円／平米 20万221 円／坪
標準価格 平米 坪	6万624 円／平米 20万423 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,096 円／平米 24万8,267 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,310 円／平米 23万5,751 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,274 円／平米 22万2,408 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,433 円／平米 21万3,015 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,243 円／平米 21万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,958 円／平米 21万4,751 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,880 円／平米 18万4,739 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,070 円／平米 21万1,815 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,436 円／平米 20万9,719 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,661 円／平米 21万463 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,787 円／平米 21万880 円／坪
標準価格 平米 坪	6万692 円／平米 20万648 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情