路線価 (2023) 岡山県倉敷市中畝4-529-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
価格時点	2023 年
駅名	水島駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	901万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	901万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円／坪 1平米 4万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水島地区の住宅地域一円である。需要者の中心は３０～４０歳代前半で、水島地区内に所在する企業等への勤労者である。水島地区企業の業況は新型コロナの影響で一時停滞したこともあり、可処分所得の伸びは弱く全般的に需要は弱含みである。需要者の所得水準と建築費の高騰から供給は低価格のミニ分譲地開発が中心である。市場の中心となる価格帯は、土地が１６０㎡前後で７００～９００万円、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は水島地区の住宅地域である。主たる需要者は水島地区に勤務する３０代から４０代前半の一次取得者である。周辺地域は新規小規模開発による宅地分譲が多く見られ、地価は横ばい傾向で推移している。市場の中心価格帯は、１８０㎡前後の土地で７００～９００万円台程度、土地建物一体では３，０００万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺は企業の寮、借家も混在する住宅地域であるが、戸建住宅目的の取引が主体で、市場性のある共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は主に一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域であり、社宅はみられるものの自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用しなかった。主たる需要者は居住の快適性利便性を重視して取引を行うため、その市場の実勢を反映した取引事例比較法により得られた価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水島駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多く寮等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	水島地区中心部の東側背後に企業の寮等も混在する住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域的特性に大きな変化はないが、近隣周辺では小規模な分譲地開発もみられるため、地価は安定して推移すると予測する。 (2)地域要因に特段の変動要因はないが、今後も小規模分譲開発により、散見される農地の宅地化が進み、住宅地として成熟していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が長期化し、雇用・所得への下押し圧力が懸念される中、当市のコンパクトシティの政策推進などから郊外の戸建住宅地も需要は比較的安定。 (2)景気は緩やかに持ち直している。建築費が高騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただし、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透明感がある。
地域要因
(1)水島地区中心部に比較的近く、利便性は良く、近隣周辺では小規模な分譲地開発も多くみられ、地域要因は安定している。 (2)農地の宅地分譲による小規模分譲開発がみられ、需要は堅調である。地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,042 円／平米 15万8,827 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,194 円／平米 15万6,023 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,065 円／平米 14万5,679 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,698 円／平米 12万4,630 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,490 円／平米 12万636 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,577 円／平米 13万842 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,894 円／平米 14万8,420 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,029 円／平米 14万8,866 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,655 円／平米 13万7,711 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,752 円／平米 13万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,338 円／平米 12万6,745 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,789 円／平米 11万5,012 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中畝４丁目５２９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,081 円／平米 17万8,792 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,766 円／平米 17万4,444 円／坪
標準価格 平米 坪	5万206 円／平米 16万5,981 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情