路線価 (2023) 宮城県石巻市小船越字屋浦6-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
価格時点	2023 年
駅名	鹿又駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	369万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	365万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,423 円／坪 1平米 8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市の外縁部に位置する旧河北町・旧河南町・旧桃生町の集落的形態を残す住宅地域から構成。需要者は地元分家のほか、三陸道等を介し利便性が確保されるため、広域石巻圏に職場を有する勤労者層が主体となる。また、小数ながら、蔬菜畑付中古住宅を求める転入者も見受けられるが、住宅需要は全般的に脆弱で、一定の底堅さを示しつつも地価の下落傾向は長期化している。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額５～６百万円程度が上限。 (2) 同一需給圏は、主として旧河北町、旧北上町、旧桃生町等の石巻市北部の農家集落地域一円と判定した。主たる需要者層としては、当地域に地縁、血縁関係を有する農業従事者等が挙げられる。石巻市外縁部に進むにつれて需要は減退傾向が強まっており、当地域のような農地に囲まれた集落地域の不動産取引は極端に少ないため需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧町域でもアパートが存する地域は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内では住宅用地又は中古住宅が自用目的で取引されることが多く、これら事例を採用し、的確に補修正等を施して得た比準価格は、実証的裏付けを有したものと考えられる。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) アパート等の投資用不動産が皆無の農家集落地域であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、実証性と客観性を具備している。当地域では自己居住目的での農家住宅等の取引が多勢を占めることから、生活利便性や居住の快適性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿又駅北東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	124 坪 (410 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
標準地の範囲
東	60 m
西	160 m
南	110 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北上川右岸の孤立丘北麓及びこれに連続する低平地上に形成された農家集落地域
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧河北町中枢との間に北上川を介在し、小船越地区の中心集落からも離れた村落地区となるが、競合他地域に比べ市中心部への通勤利便性が確保されているため、地価下落傾向は続くものの、下げ幅は今後も抑制的と予測。 (2)旧来からの農家集落地域で、石巻市外縁部の需要は減少していることに加え、取引が当地域の地縁、血縁関係者に限定され、人口減少や少子高齢化の進行も相俟って、地価は下落傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,423 円 1平米 8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 3万85円 1平米 9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 3万85円 1平米 9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広域石巻圏の内陸部でも旧河北町一帯では、若年層の他地域流出に歯止めが掛からず、住宅需要は低調に推移し、回復の兆しも乏しい状況が続く。 (2)震災後の移転需要の終息や人口減少による地域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナの影響が残存しており住宅需要は弱含み。
地域要因
(1)過疎化が進む集落地域の一つであるが、市内中心部まで３０分圏となり、分家を中心とした住宅需要も認められ、他の村落より地価は底堅く推移する。 (2)旧河北町中心部にほど近い農家集落地域で、人口減少や少子高齢化が進行しており、住宅地としての需要は減退傾向。
個別的要因	(1)集落内では手頃な規模で総額抑制志向の需要に合致するほか、南方の小高い丘陵から一定の距離があり、安全性も高いため、引き合いは安定している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,200 円／平米 2万497 円／坪
推定価格 平米 坪	6,150 円／平米 2万332 円／坪
標準価格 平米 坪	8,965 円／平米 2万9,638 円／坪
査定価格 平米 坪	8,970 円／平米 2万9,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,091 円／平米 4万9,891 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,985 円／平米 4万9,540 円／坪
標準価格 平米 坪	9,038 円／平米 2万9,880 円／坪
査定価格 平米 坪	9,040 円／平米 2万9,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,191 円／平米 3万6,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,639 円／平米 3万8,479 円／坪
標準価格 平米 坪	9,009 円／平米 2万9,784 円／坪
査定価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,027 円／平米 5万2,985 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,037 円／平米 5万6,324 円／坪
標準価格 平米 坪	9,038 円／平米 2万9,880 円／坪
査定価格 平米 坪	9,040 円／平米 2万9,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市小船越字屋浦６番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,491 円／平米 2万1,459 円／坪
推定価格 平米 坪	6,381 円／平米 2万1,096 円／坪
標準価格 平米 坪	9,013 円／平米 2万9,797 円／坪
査定価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情