路線価 (2023) 岡山県倉敷市玉島3148 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市玉島３１４８番
価格時点	2023 年
駅名	新倉敷駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円／坪 1平米 5万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：新倉敷駅を中心とする玉島地区の住宅地域一帯。需要者：総額面でやや嵩張るため比較的高所得の一般勤労層である。需給動向：１区画当たりの規模が大きいため、広範囲な訴求状況でないが、比較的堅調な需要がある。価格水準：１㎡あたり５万～７万円程度、土地で１，４００万～１，７００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度と玉島地区では高額物件といえる。 (2) 同一需給圏は、玉島地区の比較的中心部に近い住宅地域一円である。需要者は、玉島、水島地区や倉敷市街地へ通勤する市内在住の３０代前後が中心である。同一需給圏での需要の中心となる価格帯は、画地規模１５０㎡程度を前提に土地単価６万円／㎡前後、土地総額１，０００万円程度である。近隣地域は、画地規模の大きい住宅団地でやや総額が嵩むが、居住環境や生活利便性に優れることから需給動向は堅調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるため、収益価格の試算も行ったが、比準価格よりも低位となった。これは土地価格に見合う賃料徴収が困難なこと、当地での共同住宅建設は地元資産家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め代表標準地価格との検討も行い、評価額を決定した。 (2) 比準価格は、幹線背後の戸建住宅地域を中心に代替関係が認められる４事例を採用して求めた。各事例に係る修補正、規範性に係る検討は適切に行われており、比準価格は実証的で説得力は高いものと判断した。近隣地域においては自用の住宅等建築を目的とする取引が主体で、市場実態からも収益価格が価格形成に与える影響は殆どないものと判断した。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新倉敷駅南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市玉島３１４８番
標準地の範囲
東	250 m
西	70 m
南	120 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新倉敷駅からはやや離れているが、区画整然とした住宅地域で近隣に大型店舗もあり、需要は堅調である。当面大きな要因変化はないが、地価の微上昇基調は継続するものと推定する。 (2)玉島地区中心部近郊に位置する区画整然とした住宅地域である。画地規模が大きく空地も見られるが、徐々に熟成が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)コロナ禍の地価への影響は払拭されつつあり、当市住宅地の需給動向は改善傾向だが、ウクライナ情勢や物価高等により経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)新倉敷駅周辺の住宅地需要は堅調である。当地は新倉敷駅の徒歩圏外ではあるが、相応の需要がある。 (2)地域要因に大きな変動は無い。徐々に宅地利用が進展するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島３１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,601 円／平米 21万3,571 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,031 円／平米 21万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,898 円／平米 17万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島３１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,986 円／平米 19万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,514 円／平米 18万6,835 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,132 円／平米 17万8,960 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島３１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,426 円／平米 21万2,992 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,691 円／平米 20万3,950 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,210 円／平米 17万9,218 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７８３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島３１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,598 円／平米 15万747 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,240 円／平米 14万9,563 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,506 円／平米 18万197 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島３１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,904 円／平米 16万4,983 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,385 円／平米 15万6,655 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,908 円／平米 17万8,220 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情