路線価 (2023) 岡山県倉敷市真備町有井字折敷田77-52外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
価格時点	2023 年
駅名	川辺宿駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	576万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	573万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,735 円／坪 1平米 3万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は倉敷市真備地区内の市街化区域に存する住宅地域である。需要者の中心は、倉敷市、総社市、水島工業地帯へ通勤する一次取得者である。対象標準地が存する片田団地内では水害復興に向けて建物が再建築されている区画と更地のまま売却中の区画とが混在しており、後者の売り出し価格は坪１０万円前後が多い。住宅の新築・改修など復興に向けた動きがみられているもののその進捗は遅い。未だ供給圧力が強く不動産取引市場は横ばいで推移している。 (2) 同一需給圏は真備町内の住宅地域一円である。平成３０年７月の西日本豪雨により真備町は被災し、甚大な被害を受けた。現在、市の災害復旧ハード事業は完了し、国県の大型事業も順調に推移しているが、人口回復状況は地域により濃淡が認められる。需要者の中心は倉敷・総社市へ勤務する３０代前後の勤労者世帯であるが、復興に伴い取引件数は増えたものの、未だ取引には特殊な事情が含まれていることが多く、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に試算されて求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有する試算価格と思料される。なお後述の理由により積算価格及び収益価格の試算はしなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、周辺標準地価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は真備町内の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅団地内にあり、快適性・利便性が重視され自己使用取引が中心となる。また本件標準地は画地規模が小さく共同住宅等による賃貸市場の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって説得力の高い比準価格を採用し、前年価格との比較、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	川辺宿駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成３０年７月豪雨では床上浸水被害が認められた。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は真備地区のやや東よりに位置する住宅団地である。平成３０年７月豪雨の復興が進められ氾濫河川の堤防改良工事も終了しているが、減少した人口が未だ回復せず地価は概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (2)真備町中心部直背後に位置する住宅団地である。豪雨被害後、復興ハード事業の進捗とともに生活基盤が整ってきた。生活利便施設に近接するが、災害等を背景とした需給変化により、近時やや停滞感が伺える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)供給制約が緩和され経済活動が正常化されることにより、景気は持ち直し傾向である。ただし物価高による消費の下振れ懸念は残る。
地域要因
(1)真備地区は平成３０年７月豪雨の復興が進められ氾濫河川の堤防改良工事も終了しているが、減少した人口が未だ回復せず不動産市況は停滞している。 (2)被災後、復興に伴い地域によっては緩やかな地価上昇が認められてきているが、当地は地区内人口の回復が鈍く、近時やや停滞感が窺える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,730 円／平米 7万8,451 円／坪
推定価格 平米 坪	3万489 円／平米 10万797 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,749 円／平米 10万8,268 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,028 円／平米 10万9,191 円／坪
推定価格 平米 坪	3万973 円／平米 10万2,397 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,569 円／平米 10万7,673 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,423 円／平米 10万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,911 円／平米 9万8,886 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,797 円／平米 10万8,427 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,495 円／平米 9万898 円／坪
推定価格 平米 坪	3万71 円／平米 9万9,415 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,615 円／平米 10万7,825 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情