路線価 (2023) 岡山県倉敷市黒崎字地蔵地281-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	950万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	952万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円／坪 1平米 5万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：倉敷駅、中庄駅等を最寄駅とする住宅地域一帯。需要者：岡山市や倉敷市へ通勤する中堅勤労層が主である。需給動向：周辺部は比較的最近開発が進みつつある地域で、今後の利便性の向上も見込まれる。このため、比較的堅調な需要がある。半面、周辺部に農地や未利用地も一定残っているため、売り手市場までには至っていない。価格水準：相場は、土地が６万円／㎡程度で、総額では１，０００万円程度、新築戸建物件が、３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、倉敷市市街地東部郊外の住宅地域一円である。需要者は３０代以上の一次取得者が中心である。幹線街路沿いに商業施設等が立地し利便性良好なことから、底堅い需要が認められ、周辺の新規分譲地では高値取引もみられる。都計道路西側の福島地区や大島地区とは一線を画するものの、堅調な需要を下支えとして地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、６０坪程度の土地総額で１０００～１２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は戸建にほぼ純化した住宅団地であり、画地規模も小さいため収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅主体の住宅地域で、画地規模の面からも収益還元法の適用は断念した。比準価格の試算にあたっては、近隣地域に隣接する周辺類似地域から価格時点直近の事例も含め５事例を採用し、適切に修補正の上、各事例の規範性に係る検討を行って求めたもので、実証的でその信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	倉敷駅　北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗進出が活発な幹線街路の背後に位置する市街地近郊の住宅団地
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線背後の住宅団地で、周辺地域では徐々に店舗立地が進んでいる。地区全体の利便性が向上しており、岡山市や倉敷市の夫々の都心部への通勤、通学にも利便性が高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)倉敷市中心部の東方に位置する戸建住宅地域である。概ね熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も静態的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)コロナ禍の地価への影響は払拭されつつあり、当市住宅地の需給動向は改善傾向だが、ウクライナ情勢や物価高等により経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)幹線街路の背後に位置する市街地近郊の住宅団地で、地域要因に変動はない。周辺部幹線沿道には新規の店舗出店が見られる。 (2)地域要因に特段の変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,903 円／平米 17万4,897 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,173 円／平米 17万9,096 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,420 円／平米 22万2,891 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,353 円／平米 22万2,669 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,082 円／平米 19万5,325 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,105 円／平米 12万2,669 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,738 円／平米 12万1,456 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,314 円／平米 18万9,480 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万716 円／平米 20万727 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,663 円／平米 21万470 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,277 円／平米 19万5,970 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情