路線価 (2023) 岡山県倉敷市羽島字岩山1000-103 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市羽島字岩山１０００番１０３
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万5,390 円 1平米 8万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万5,720 円／坪 1平米 8万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ倉敷駅の南東側約３ｋｍ圏内の住宅地域一円がその範囲である。居住の快適性・通勤の利便性を指向する比較的高所得の勤労者や自営業者等が主な需要者であり、生活の利便性と良好な住環境から宅地需要は底堅く新型コロナウィルス感染の影響がやや和らぐ中で需給バランスは持ち直しの動きとなってきている。中心となる価格帯は、土地が２０００～３０００万円前後、新築戸建が４０００～５０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、倉敷駅を中心とした半径２．５ｋｍ圏内外の住宅地域である。需要者は３０代以上の一次取得者が中心である。近隣地域は中心部近くの高台に開発された住宅団地で、居住環境や利便性に優れている。眺望等の観点から高台地を選好する需要者も存するが、総じてみれば平坦地に比べると選好性は弱く、地価動向は堅調であるものの、平坦地の動向とは開差がある。取引の中心価格帯は、土地総額で２０００万円前後だが規模によるばらつきが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかったが居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いものと判断した。したがって、当該比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅主体の地域で、収益還元法の適用は断念した。比準価格の試算にあたっては、標準地の存する羽島地区を中心に周辺類似地域から採用した５事例について適切に修補正のうえ、相互に比較検討し、各事例の規範性に係る検討を行って求めたもので、実証的で説得力は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	倉敷駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市羽島字岩山１０００番１０３
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位、北、６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に近くやや高台にあるものの公共施設等への接近性も良好で眺望や住環境に優れる住宅地域であるため宅地需要は底堅く、地価は若干の上昇基調で推移するものと予測される。 (2)倉敷市中心部に比較的近い高台の住宅団地である。熟成しており、大きな変動は無く静態的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万5,390 円 1平米 8万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万5,720 円 1平米 8万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万5,390円 1平米 8万3,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコスト上昇等の不安要素があるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向にある。 (2)コロナ禍の地価への影響は払拭されつつあり、当市住宅地の需給動向は改善傾向だが、ウクライナ情勢や物価高等により経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)閑静な住環境の良さと利便性に優れる地域のため宅地需要は底堅く推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市羽島字岩山１０００番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,708 円／平米 35万2,777 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,770 円／平米 32万9,840 円／坪
標準価格 平米 坪	8万265 円／平米 26万5,356 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市羽島字岩山１０００番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,893 円／平米 37万6,530 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,670 円／平米 37万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,993 円／平米 26万4,457 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市羽島字岩山１０００番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,210 円／平米 33万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,299 円／平米 32万8,282 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,887 円／平米 26万4,106 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市羽島字岩山１０００番１０３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,918 円／平米 38万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,046 円／平米 36万7,118 円／坪
標準価格 平米 坪	8万410 円／平米 26万5,835 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情