路線価 (2023) 岡山県倉敷市北畝7-451-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
価格時点	2023 年
駅名	弥生駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	816万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	816万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水島地区の住宅地域である。需要者の中心は水島地区及び倉敷市中心部に勤務するサラリーマン世帯である。新型コロナによる当該圏域での影響は限定的で、宅地分譲は依然として活発で供給量が多い状況にある中、安定した需要に支えられ、地価はやや上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡前後で８００～１，０００万円程度、土地建物一体では２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は水島地区北部の住宅地域一円である。主たる需要者は、水島地区及び倉敷市中心部へ通勤する３０代～４０代の一次取得者である。農地転用による新規分譲地の供給がみられる。利便性の高さから需要は安定的である。取引の中心となる価格帯は、土地７００～１０００万円前後、土地建物一体で３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は幹線道路背後の戸建住宅地域に位置し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象標準地と代替性が認められる実際の取引事例から各種補修正を行い求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は古くに開発された既成住宅地域で、主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一次取得者である。当該需要者は、収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格の試算は断念したが、取引事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より、比準価格を重視して代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	弥生駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は幹線道路背後に位置する旧来からの住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域の特性に変動はない。当該地域における新型コロナの影響は限定的で、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)水島地区北部の幹線道路背後の既成住宅地域である。住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はみられない。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩やかに改善し、個人消費は緩やかに増加している。住宅投資は高めの水準である。 (2)景気は緩やかに持ち直している。建築費が高騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただし、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透明感がある。
地域要因
(1)当該地域における新型コロナの影響はほぼ見られず、安定した需要が見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)交通利便性が良好な地域であるため需要が安定的で、新規小規模分譲開発がみられる。地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,561 円／平米 15万7,237 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,763 円／平米 14万7,986 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,722 円／平米 15万7,769 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万741 円／平米 13万4,690 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,218 円／平米 15万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,812 円／平米 14万8,148 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,331 円／平米 12万3,416 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,592 円／平米 12万4,279 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,012 円／平米 15万2,116 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,166 円／平米 18万8,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,879 円／平米 18万1,430 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,194 円／平米 15万2,717 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市北畝７丁目４５１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万544 円／平米 16万7,098 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,464 円／平米 16万3,528 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,056 円／平米 15万2,261 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情