路線価 (2023) 岡山県倉敷市西坂字小瀬田1480-101 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	709万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	709万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円／坪 1平米 3万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 倉敷市北部、総社市山手地域に抜ける幹線道路東背後に位置する住宅団地である。同一需給圏は倉敷市北部～北東部郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円。需要層は倉敷市内のほか総社市や岡山市等の企業等へ勤務する勤労者が中心。当地は古い丘陵地勢の団地で、中心部への利便性に劣ることなどから若年層の需要者から敬遠される傾向にある。市場は中古住宅市場が主流であり、中心となる価格帯は更地で１㎡当たり３万円～４万円程度。 (2) 同一需給圏は倉敷市郊外、市街化調整区域内の住宅団地等の戸建住宅地域一円と判定した。主たる需要者は３０代～４０代の一次取得者で倉敷市及び周辺市に勤務する標準的な勤労者世帯である。熟成した住宅団地で中古住宅の取引が中心となるため外部からの流入は少ない。調整区域の開発規制の影響から今後は既存団地への需要の回帰が期待される。中心となる価格帯は１５０～２００㎡で土地総額が５００～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 倉敷市郊外の市街化調整区域内に開発された古くからの住宅団地なので、求められた価格は比準価格のみとなった。比準価格は周辺の類似地域内で実際に成立した売買実例から求めており、実証的で説得力を有する。当地の市場実態も居住環境の快適性や利便性を重視して、取引価格を中心に価格形成されているのが実情。これより、市場に立脚した比準価格を採用し、需給動向、総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は中規模一般住宅が存する郊外の分譲住宅地域に存する。市街化調整区域であり、賃貸用建物の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。また、原価法は適切な積算資料の収集が困難なため非適用とした。取引事例比較法は倉敷市郊外の市街化調整区域内の住宅団地の取引事例を中心に求めたもので実証的である。快適性・利便性を重視する住宅地であり、実証的な比準価格を標準に、前年からの地価動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	倉敷駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が存する郊外の分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い住宅団地で住民の高齢化が進んでいる。加えて、市中心部から遠く、利便性に劣ることから需要は相対的に弱く、地価は横這い乃至緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)市街化調整区域内に存する既存の大規模住宅団地である。熟成した住宅団地で地域要因に大きな変動はない。調整区域内での開発規制強化の影響もあり、既存宅地への需要が一時的に高まる事が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国経済は持ち直しているものの、ロシアのウクライナ侵攻の影響は不透明。歴史的な円安が進むなか、倉敷市の住宅投資は全般的に底堅く推移。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)地域内に特段の変化はないが、古い住宅団地で住民の高齢化が進行。近隣周辺での需要は全般的に新規分譲地に向いている。 (2)市街化調整区域内に存する既存の大規模住宅団地である。熟成した住宅団地で地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万521 円／平米 13万3,962 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,107 円／平米 12万2,676 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,220 円／平米 10万9,825 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,014 円／平米 8万2,696 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,741 円／平米 8万8,406 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,371 円／平米 11万3,631 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９６２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,128 円／平米 15万2,499 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,075 円／平米 15万8,936 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,964 円／平米 11万5,591 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,884 円／平米 8万2,267 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,194 円／平米 8万6,597 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,866 円／平米 10万5,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情