路線価 (2023) 岡山県倉敷市茶屋町早沖字四川1161 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
価格時点	2023 年
駅名	茶屋町駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、倉敷市東部郊外の市街化調整区域内に存する農家集落地域一円である。需要者は、集落地については当該地域へ何らかの地縁を有する者である。また、開発可能な既存宅地等については不動産業者である。需要は、集落地の取引はきわめて少ない。開発目的の取引も規制の強化により大きく減少している。個別性が強く、事情がある取引が多いため、中心となる価格帯の把握は困難であるが、概して＠２３０００円／㎡程度と推定する。 (2) 同一需給圏は倉敷市南東部を中心に県南の各所に広域的に見られる農家集落地域である。不動産取得は相続が基本となる限定的な市場性を示すため、需要者は一般的に地縁者、血縁者に限られる。他方、市街地の拡大圧力、調区内開発規制強化により既存の宅地の需要が認められる。近隣地域は需給動向の強い茶屋町地区外縁部の集落地域にあり、このようなミニ分譲素地として影響を強く受けているとみられる。目的や事情、地積等多様で中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は農家集落地域で、賃貸物件は見られない地域状況から、収益還元法の適用は出来なかった。試算価格は比準価格のみであるが、周辺地域の信頼性ある事例を採用し、求められた価格は市場の実態を反映した価格と認められる。従って、不動産市場の動向に即した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの変動要因に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 調区内に位置する旧来集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ない市場実態を踏まえつつ、適切な地価動向を把握するため茶屋町駅を最寄りとする３事例を採用した。いずれも瀬戸大橋線以西の事例であり、事情補正を行った事例も採用していることから験証を要する。よって、試算された比準価格について代表標準地との均衡の観点から験証した結果妥当と判断した。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茶屋町駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	159.1 坪 (526 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が散在する市街地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	茶屋町北東部の調区内集落地
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茶屋町の住宅地は人気が高く、供給が限られるなか需要が強い状況が続いている。このため、調区内宅地に対する需要も堅調である。地価水準は、横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)茶屋町地区は市街化区域内の開発余地がなくなり、周辺の市街化調整区域へ需要が拡がっている。調整区域の開発規制強化もあり、既存の宅地に対する需要は強い。地価動向は当面横ばい基調と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体の人口は僅かながら減少傾向にある。地区別の人口は増減に差がある。建築資材高騰の影響が見られ始めている。 (2)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。
地域要因
(1)調整区域内の開発規制強化により、宅地開発は大幅に減少しているが、住宅素地としての需要は依然として根強い。 (2)茶屋町地区市街化区域の地価上昇圧力が周辺調整区域にも及んでいる。調区における開発規制強化もあり既存の宅地に対する需要は増加傾向にある。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万425 円／平米 6万7,525 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,531 円／平米 8万4,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,883 円／平米 7万8,957 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,107 円／平米 9万6,228 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,317 円／平米 8万392 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,995 円／平米 5万6,185 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,227 円／平米 8万6,706 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,148 円／平米 7万6,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万905 円／平米 6万9,112 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,327 円／平米 9万343 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,983 円／平米 7万5,982 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情