路線価 (2023) 宮城県石巻市清水町1-38-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
価格時点	2023 年
駅名	石巻駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円／坪 1平米 4万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地内に位置する商業地域及び商住混在地域から構成。特に旧石巻市中枢部を取り巻くエリアの代替性が高い。全国展開のチェーンストアは広域商圏の形成を念頭に交通網が発達した蛇田地区を選好する傾向にあるため、近隣地域一帯における需要者は、店舗・事業所用地を求める地元企業が中心となり、価格次第で素地開発を目的とした業者等がこれに加わる。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額２～３千万円程度が上限となることが多い。 (2) 同一需給圏は、石巻市中心部の商業地域及び商住混在地域を中心に、広幅員道路沿いの商業地域を含む。主たる需要者は、地元の個人事業者や法人が中心である。圏内では広域商圏を有する郊外型店舗に顧客が流出しており、既成商業地では規模等から近隣住民向けの店舗展開が限界である。一方、立地条件は優れることから住宅用途としての需要も見込まれる。なお、既成商業地のため画地規模にばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 現実の取引に基づく比準価格は、市内商業地域の市場動向を的確に体現しており、実証的裏付けを有した当該価格には高い規範性が認められる。他方、収益価格は、建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこともあって低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 低層店舗の中に住宅等が混在する近隣型の商業地域であるが、新たな賃貸物件の建設を目的とした土地取引は少なく、自己利用目的の取引が中心となっている。そのため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。よって、本件では信頼性を有する多数の取引事例に基づいて試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石巻駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	140 坪 (463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗の中に住宅等も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧市街地のうち石巻河南ＩＣと中心部を結ぶ幹線市道沿いに在来商店等が連坦する地域
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部への利便性に優れ、事業系用途の需要は底堅いが、個人商店等の閉鎖・住宅利用が増え、住宅地的性格を徐々に強めている。地域経済の停滞が続く中で好転の要因は乏しく、今後も暫くは地価微減傾向が続く見込み。 (2)近隣で都市計画道路の整備が進められているが、現時点で特段の影響は認められない。繁華性に乏しく取引も少ない地域であり、今後も地価は下落基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)店舗間の相乗効果が高い蛇田地区を除き、圏域全体で店舗需要は減退しているが、一部地域では住宅地化が進むことで地価は底堅い動きを示している。 (2)繁華性・集客力等の向上に繋がる要因は見られず、地域経済は引き続き低調。コロナ禍で空き店舗も増えており、一部地域を除き需給バランスは悪化。
地域要因
(1)都市計画道路七窪蛇田線の跨線橋設置工事が進行しているが、地域内の主要市道は接続しないため、開通した場合でも好影響は乏しいと予測される。 (2)市内中心部に近い商業地域であるが繁華性は低い。新規出店は進まず空店舗も多い。商業地としての需要は弱含みで住宅地化が進む可能性あり。
個別的要因	(1)市内中心部の商業地域では、画地の規模・形状ともに概ね標準的な範囲にあると判断され、今後も需要者からの選好性に変化は生じない見込み。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,749 円／平米 19万918 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,955 円／平米 18万4,987 円／坪
標準価格 平米 坪	4万606 円／平米 13万4,243 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,891 円／平米 15万5,022 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,879 円／平米 15万1,676 円／坪
標準価格 平米 坪	4万351 円／平米 13万3,400 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,602 円／平米 15万7,372 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,219 円／平米 19万2,472 円／坪
標準価格 平米 坪	4万262 円／平米 13万3,106 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,094 円／平米 11万9,327 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,629 円／平米 11万7,789 円／坪
標準価格 平米 坪	4万534 円／平米 13万4,005 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市清水町１丁目３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,274 円／平米 16万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,731 円／平米 16万4,411 円／坪
標準価格 平米 坪	4万301 円／平米 13万3,235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情