路線価 (2023) 岡山県倉敷市南町397-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市南町３９７番２
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (1037 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (1037 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地はマンション素地となる大規模画地であり、同一需給圏は倉敷駅から２．５㎞圏内の市街地地域である。主たる需要者はマンション素地を希求する県内外の大手又は中堅のマンション開発業者である。昨今の低金利動向から、倉敷駅２．５㎞圏内におけるマンション取得者の需要は根強く、マンション開発業者の素地取得の動きも堅調に推移しており、マンション素地価格は上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、倉敷駅から概ね３㎞圏内にあって、マンション建築が可能な大規模画地が介在する市街地一円である。需要者はマンション用地や分譲地目的での取得を行う全国規模の大手デベロッパーや岡山県内のマンション開発業者が中心である。行政、観光等の主要な施設に近く、生活利便性が良好な地域であるため、マンション開発が加熱傾向で推移し、一部には相場より相当割高な取引も見られたが、最近は一段落した状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地はマンション素地である。取引事例比較法により求められた比準価格は、昨今の市場実勢を反映した実証的な試算価格である。一方開発法による価格は、対象標準地をマンション開発した場合の投資採算性を反映した理論的価格であるが、採用数値等により価格弾力性が存するのは否めない。本件では両試算価格に若干開差が認められるが、市場実勢を反映している比準価格を重視し、開発法による価格を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は倉敷市内において、画地規模、需要者の観点から代替関係を有する事例を採用し、適切に補修正を行い、規範性の検討を行って求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、開発業者の投資採算性からアプローチした試算価格であり、対象標準地の価格形成過程を捉えた理論的な価格である。以上の検討の結果、両試算価格の説得力は同等と判断したので、両試算価格を関連づけて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	倉敷駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	313.7 坪 (1037 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションが複数立地する準幹線沿いの混在地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	95 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	278 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市南町３９７番２
標準地の範囲
東	10 m
西	15 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	マンションに店舗等が混在する地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	95 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	278 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は倉敷市中心部のマンションが多い地域であり、市内中心部のマンションの売行きは概ね好調に推移している。マンション業者による中心部の大規模地の需要は底堅く、地価は強含みで推移していくと予測する。 (2)中心市街地に位置するマンション立地の多い地域であり、コロナ禍においてもマンション素地に対する需要は堅調であり、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は緩やかに回復しているが、近時の物価及び長期金利の上昇等により先行きが不透明な状況にある。
地域要因
(1)倉敷市中心市街地の阿知３丁目再開発の分譲マンション１５０戸が竣工前に完売し、近隣地域周辺でも新たにマンションが着工販売されている。 (2)市中心部との接近性が良好なことから、マンション需要が堅調な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０２Ｔ０５１７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南町３９７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,507 円／平米 60万62 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,063 円／平米 60万5,206 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,027 円／平米 57万2,027 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南町３９７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,873 円／平米 37万9,770 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,310 円／平米 39万1,133 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,679 円／平米 50万1,451 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南町３９７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,284 円／平米 38万7,741 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,037 円／平米 40万148 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,766 円／平米 46万2,066 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０５１７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南町３９７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,245 円／平米 50万16 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,464 円／平米 48万7,516 円／坪
標準価格 平米 坪	14万710 円／平米 46万5,187 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情