路線価 (2023) 岡山県倉敷市鶴の浦3-100-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市鶴の浦３丁目１００番３３
価格時点	2023 年
駅名	栄駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	783万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	783万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,844 円／坪 1平米 4万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は連島地区の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代前半で、水島地区内に所在する企業等への勤労者である。当地区は宅地の供給量が多く、需給関係はやや緩んだ状況にあり、全般的に住宅地需要は弱含みで推移している。需要者の可処分所得の伸び悩みと建築費の高騰から供給は低価格のミニ分譲地開発が中心である。市場の中心となる価格帯は、土地が７００～９００万円、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、水島臨海鉄道各駅を最寄駅とする倉敷市水島地区に広がる住宅地域一帯である。主な需要者は水島工業地帯や倉敷市街地等に通勤する３０～４０代の一次取得層である。住宅地の大量供給があったため全体的に需給バランスは緩く、地価は伸び悩んでいる。中心価格帯は、土地で５００万～１千万円程度、新築戸建で２５００～３千万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺は戸建住宅が中心の分譲住宅地域であり、戸建住宅目的の取引が主体で、市場性のある共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 地域状況や画地条件等を勘案し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では市場動向の類似性を勘案のうえ収集し５事例を採用した。求められた価格は概ね妥当な範囲にあり、さらに各事例の規範性を客観的、批判的に吟味のうえ試算価格を決定しており、市場性を反映した信頼性を認めた。試算された比準価格について代表標準地との均衡の観点から検討した結果から妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	栄駅北西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市鶴の浦３丁目１００番３３
標準地の範囲
東	120 m
西	110 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大企業社宅跡地に開発された中規模住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も戸建住宅地域として熟成を深めて行くものと予想する。 (2)区画整然とした大規模な住宅団地で、住環境は良好である。鶴新田・鶴の浦地区は供給量が多く、地価水準はやや緩んだ状況にある。全体的な景気動向を受け、地価は略横ばい～微上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,844 円 1平米 4万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,844円 1平米 4万2,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が長期化し、雇用・所得への下押し圧力が懸念される中、当市のコンパクトシティの政策推進などから郊外の戸建住宅地も需要は比較的安定。 (2)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。
地域要因
(1)大企業社宅跡地に開発された分譲住宅地で、周辺では引き続き分譲地の販売が行われている。当地は初期に開発された住宅団地で徐々に熟成している。 (2)地域状況の安定した比較的新しい大規模住宅団地であり、特に大きな変化は見られない。一般的な景気動向を受け、地価は微上昇傾向がうかがわれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市鶴の浦３丁目１００番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,954 円／平米 13万2,088 円／坪
推定価格 平米 坪	4万234 円／平米 13万3,014 円／坪
標準価格 平米 坪	4万234 円／平米 13万3,014 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市鶴の浦３丁目１００番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,758 円／平米 13万1,440 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,229 円／平米 12万6,385 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市鶴の浦３丁目１００番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,248 円／平米 12万9,754 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,478 円／平米 12万7,208 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市鶴の浦３丁目１００番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,082 円／平米 15万5,653 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,708 円／平米 14万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,620 円／平米 15万820 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情