路線価 (2023) 岡山県倉敷市中島字壱本木開2370-27外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国道２号線以北に位置する幹線沿いの路線商業地域一帯である。立地する業種は主にロードサイド型店舗、営業所、飲食店等多岐に渡っており、需要者は県内の中小事業者のほか、画地規模が大きい場合は、全国展開のチェーン店も見られる。北方の大型商業施設に接続する県道沿いにあり、国道との交差点にも近いため、交通渋滞が激しく、反対車線からの出入りも制限される。中心となる価格帯は飲食店等が中心であり、個別性も強いため、不明である。 (2) 同一需給圏は倉敷市街地周辺の幹線街路沿いの路線商業地域一円である。主たる需要者は県内の中小事業者に加えて、画地規模や立地条件によっては全国展開の県外資本等も想定される。背後人口も豊富で車両通行量も多いことから、商業地としての需要は安定的に推移している。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件数も少ないことから、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上から、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺商業地で発生した類似性の高い取引事例から求められており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、店舗間の競争が厳しく、一部空店舗も見られる。よって、土地価格に見合った賃料水準には達していないため、試算価格の精度はやや劣るものと推定される。従って、規範性の高い比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある路線商業地域内の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内の賃貸市場において想定される需要者の業種・業態の多様性から、標準的な収益モデルの把握は困難であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。従って、相対的に規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	倉敷駅南西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	137 坪 (453 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、営業所等立地する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・営業所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道との交差点に近い県道沿いの路線商業地域である。県道は北方の大規模商業施設との連結道路でもあるため、交通量が多く、渋滞が慢性化している。特に目立った変化はないが、沿線の地価は増加傾向と予測する。 (2)県道沿いの熟成した路線商業地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。国道交差点にも近接しており繁華性も高いことから、需要は底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・営業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,204 円 1平米 6万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市中心部の住宅地需要は、郊外へと拡がり、水島臨海鉄道周辺にも新規分譲等が見られる。コロナ禍は継続中ながら、経済優先の動きが強まった。 (2)景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、市内中心部の不動産取引市場への影響は限定的であり、商業地需要は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)交通渋滞が慢性化する交差点近郊の路線商業地である。背後人口の増加は見られるが、中小規模の飲食店等が中心で、商況に大きな変化は見られない。 (2)小規模な店舗、営業所等が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、地域要因には特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)ない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,940 円／平米 18万8,244 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,195 円／平米 19万2,393 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,683 円／平米 21万7,148 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８８７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,093 円／平米 23万8,339 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,328 円／平米 24万5,728 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,011 円／平米 21万8,232 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万753 円／平米 20万849 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,079 円／平米 21万5,151 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,748 円／平米 22万669 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,370 円／平米 27万2,315 円／坪
推定価格 平米 坪	11万983 円／平米 36万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,656 円／平米 22万365 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情