路線価 (2023) 岡山県倉敷市船穂町船穂字四ツ家2889-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１
価格時点	2023 年
駅名	西阿知駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円／坪 1平米 3万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山県南部、倉敷市～浅口市を中心に各地に所在する旧来の商業地域や住商混在地域一帯である。主な需要者は店舗、事業所等を経営する個人事業者とみられるが、街路や環境条件によっては住宅地としての需要も認められる。倉敷市への併合による中心性の低下と周辺街路整備等による住環境の向上が相まって住宅地への移行が進んでいる。取引自体が少なく、取引事情、目的、画地規模等多種多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、船穂町地区及び玉島地区北部に位置する幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要者の中心は船穂町地区の法人及び個人が主体である。船穂支所に近接する旧来からの商業地域であるが、近年は住宅地としての需要等用途の多様性が認められる。需要の中心となる価格帯は㎡当たり３万円～４万円台であり、取引総額は規模によって異なり一定の傾向はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性を勘案し収益還元法の適用に意義が見いだせずその適用は断念した。取引事例比較法では地域の地価動向を適切に把握するため船穂地区中心部より事情補正不要な３事例を採用した。求められた価格は若干幅が生じたものの、概ね妥当と判断できる。比準価格は各事例の規範性を十分勘案し試算しており信頼性が認められる。さらに代表標準地との均衡等を総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断した。よって比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は船穂町地区を中心とした代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場取引の実態を反映しており信頼性は高い。一方、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であり、不動産取引は自己使用目的の取引が中心であるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	西阿知駅西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、公共施設が見られる地区中心商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	140 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所支所が所在する旧町中心部に位置し店舗併用住宅が見られる地域
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏的に西阿知地区や新倉敷駅前へ顧客流出が進み商業地としては衰退している。一方で利便性や環境が良いことから住宅地としての需要が強く住宅地域へ移行している。地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)市役所支所に近接する利便性の高い地域であるため、今後は住宅地への移行が進むと予測される。今後の地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建て程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は緩やかに回復しているが、近時の物価及び長期金利の上昇等により先行きが不透明な状況にある。
地域要因
(1)倉敷市への併合後中心性は低下し住宅地への移行が進む。周辺街路整備の進捗に伴い利便性向上し住宅地としての需要は強く地価動向は安定。 (2)船穂支所に近接する旧来からの商業地域であるが、住宅地としての需要等用途の多様性が認められ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７８３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,125 円／平米 9万6,287 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,431 円／平米 14万3,583 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,806 円／平米 12万1,681 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７８３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,168 円／平米 13万9,407 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,969 円／平米 14万2,056 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,528 円／平米 12万4,068 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７８３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,945 円／平米 13万8,670 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,948 円／平米 13万2,068 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,699 円／平米 13万7,857 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情