路線価 (2023) 岡山県倉敷市児島下の町10-466-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
価格時点	2023 年
駅名	児島駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	702万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	701万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円／坪 1平米 4万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は児島地区南東部の商業地域である。需要者の中心は標準地の規模等を勘案すると、地場の小規模事業者等である。国道沿線に商業地域がシフトしたことにより旧来からの商業地域は衰退し、商業集積度は低下の一方である。新規出店は乏しく閉鎖店舗も見られ、背後人口が減少している状況から、商業地としての市場競争力・需要は弱い。商業地としての取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、児島地区南東部に位置する商業地域一円である。需要者は小売・サービス業を営む地場の中小法人、個人事業主等が中心である。商圏人口の減少、中・大規模店舗の揃う幹線道路沿いの路線商業地域への商業中心の移行を受けて、近隣地域のような近隣店舗主体の商業地の商況は厳しい。住宅や駐車場等としての利用も目立ち、繁華性は低下しており、地価は下落傾向を続けている。取引件数が少なく、中心価格帯は形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は児島地区南東部を中心とする商業地域の取引事例から求められたもので、実証的な価格である。当該地域周辺は低層利用の自用建物が中心である。需要が乏しい状況で、商業用途での賃貸市場は安定性を欠き、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。したがって、規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参考として、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (2) 比準価格は、児島地区南東部の商業地域から収集した取引事例をについて相互に比較検討し、規範性に係る検討を行って求めたもので、実証的で説得力は高いと判断した。収益価格は賃貸店舗・事務所を想定して求めたが、地域状況から地域類似性の高い賃貸事例の収集が困難になっており、資料の信頼性の点からも相対的な説得力は劣ると判断した。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に十分留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	児島駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が多い古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	33 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が見られる旧来の商業地域である。背後地人口の減少や大型店舗が国道沿線に増加したことにより、商業地域として衰退状況である。このため商業地としての需要は乏しく、今後も地価は低迷が継続すると予測。 (2)近隣店舗等が見られる旧来の商業地域であるが、国道沿線の大型店舗等に客足を奪われ、商況は低迷している。今後も商業地としては衰退傾向で推移し、徐々に住宅等としての利用が増えるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,150 円 1平米 4万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給制約が緩和され経済活動が正常化されることにより、景気は持ち直し傾向である。ただし物価高による消費の下振れ懸念は残る。 (2)コロナ禍の経済活動への影響は小さくなっており、当市商業地の需給動向は全体に改善傾向だが、当地域は人口減少が続いており、地価動向は弱い。
地域要因
(1)旧来からの商業地であるが生活形態の変動及び背後人口の減少により、繁華性は低下の一方である。大型商業施設に顧客は流れており衰退傾向である。 (2)小規模店舗主体の地域で、商業地としては衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万978 円／平米 16万8,533 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,176 円／平米 14万2,740 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,041 円／平米 13万8,988 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,608 円／平米 11万4,414 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,006 円／平米 13万5,566 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,405 円／平米 14万191 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,625 円／平米 7万1,492 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,384 円／平米 12万6,898 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,767 円／平米 13万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,794 円／平米 16万1,313 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,756 円／平米 19万4,247 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,031 円／平米 13万5,648 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情