路線価 (2023) 岡山県倉敷市中庄字羽伏2266-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外
価格時点	2023 年
駅名	中庄駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億8,900万 円 (2490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億8,900万 円 (2490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円／坪 1平米 7万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山市、倉敷市等の都市部郊外に位置する路線商業地域である。需要者は、店舗、営業所の経営を目的とする地場の事業者、沿道店舗の全国的展開を図る大手法人である。景気の回復傾向から商況は改善傾向にあったが、現在のコロナ禍でも、経済優先が進展しているため、商況は更に改善している。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は倉敷市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域一円と判定した。主たる需要者は、広域的な事業展開を行う小売店舗、事業所や小規模飲食店が中心となる。大学・病院が集積し、背後人口も充実しているため潜在的な需要は根強い。賃貸マンションが建築されるなどマンション素地としての需要とも競合する。一方で熟成した商業地で供給は少なく観測される取引も少ない。取引の規模・形態が多種多様であり、市場で中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、営業所、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であり、倉敷市東部郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、賃貸市場において想定される需要者の業種、業態の多様性から標準的な収益モデルの把握は困難であり、収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を中心として、収益価格を比較考量、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 対象標準地は店舗、営業所、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域に存する。幹線沿いの路線商業地域で、収益性も重要な要因であるが、路線商業地の賃料は個別性が強く、資料収集や利回りの把握に限界がある。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から求めたものであり、資料の信頼性は高い。このため相対的な信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地価格との均衡や単価と総額の関連性の適否等を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中庄駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	753.2 坪 (2490 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	4 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外
標準地の範囲
東	400 m
西	200 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道岡山倉敷線沿線に沿道型店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の高い熟成した倉敷市郊外の路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。商業地需要は比較的堅調であり、金利の上昇等経済指標の動向にも左右されるが、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)沿道型店舗等の見られる路線商業地域である。熟成した路線商業地域で当面は現状維持で推移する。路線商業地の取引が活発化しつつあり地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍でも経済優先により、景気は一部持ち直しもみられるが、米の利上げ、ロシアのウクライナ侵攻等もあり、将来動向への不透明感が窺える。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)倉敷市郊外の県道岡山倉敷線沿線に沿道型店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に変動はない。周辺ではマンション建設等も観られる。 (2)熟成した路線商業地域で出店余地が少ないが、取引が活発化しつつある。背後人口が充実しており潜在的な需要は根強い。
個別的要因	(1)ない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,433 円／平米 20万3,097 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,283 円／平米 21万9,132 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,322 円／平米 24万9,015 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９６２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,514 円／平米 20万6,671 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,133 円／平米 21万8,636 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,066 円／平米 24万8,168 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８７１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,927 円／平米 28万7,381 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,492 円／平米 29万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,866 円／平米 24万7,507 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,262 円／平米 30万1,712 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,631 円／平米 30万6,238 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,114 円／平米 25万1,633 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情