路線価 (2023) 宮城県石巻市恵み野1-2-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
価格時点	2023 年
駅名	蛇田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億8,900万 円 (2464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,570 円 1平米 7万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億8,900万 円 (2464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,570 円／坪 1平米 7万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石巻市中心部の商業地域のほか、市内及び周辺の幹線道路沿いの路線商業地域を含む圏域。需要者は地元企業のほか、県内や全国展開するチェーン店等の企業である。背後住宅地の面的拡大と熟成度の高まりの影響等から商況が安定している。売り物件が少なく、不動産取引がほとんど見られないため、中心となる価格帯は見い出せないが、大型物件ほど市場性が増す傾向にある。 (2) 同一需給圏は、石巻市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、全国で店舗展開する企業のほか、県内又は地元企業である。周辺は大型商業施設等が建ち並び商業集積度は高いほか、背後の住宅地域の整備も進んでいることから、商況は安定的である。市内の路線商業地の取引は少なく、画地規模等にもばらつきがみられるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗が中心のため、賃貸市場は活発ではないが、取引に当たっては投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性を有していることから、市場性を反映した実証的な比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 主たる需要者は、全国で店舗展開する企業のほか、県内及び地元企業である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収益価格と比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蛇田駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	745.3 坪 (2464 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道関連店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
標準地の範囲
東	120 m
西	170 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	三陸自動車道石巻河南ＩＣ付近に郊外型店舗等が集積する石巻商圏の中心的な商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)震災後の大規模な宅地開発により背後地人口が増加したほか、三陸自動車道を利用して周辺市町からの顧客流入も継続。一方で、市全体の人口が減少しているため、地価水準は今後横這い或いは下落に転じる可能性がある。 (2)大型商業施設や石巻河南ＩＣに近い路線商業地域である。市の商業中心地として商業集積度は高く、概ね需給は拮抗しており、地価は概ね横ばいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,505 円 1平米 7万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,505円 1平米 7万9,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)震災復興による土地供給増と人口減少により供給過多気味で、新型コロナによる経済活動縮小の影響も残り、一部を除き地価は下落傾向。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が緩和するなか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあるが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)郊外型店舗等が集積し、石巻商圏の中心的な商業地域となっており、商況は安定。需要は堅調だが、売り物件が無い為、取引は殆ど見られない。 (2)石巻河南ＩＣに近い路線商業地域であり、周辺の住宅地の整備も進んでいることから、引き続き商況は安定的に推移していく。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,314 円／平米 20万9,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,073 円／平米 20万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,286 円／平米 24万2,284 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,975 円／平米 25万7,785 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,446 円／平米 25万2,730 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,940 円／平米 28万812 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312100 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,776 円／平米 17万4,477 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,263 円／平米 18万2,699 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,947 円／平米 26万999 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,802 円／平米 18万1,175 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,882 円／平米 17万1,522 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,818 円／平米 26万3,878 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312070 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市恵み野１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,749 円／平米 19万918 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,955 円／平米 18万4,987 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,129 円／平米 25万1,682 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情