路線価 (2023) 岡山県倉敷市児島駅前1-53-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市児島駅前１丁目５３番２外
価格時点	2023 年
駅名	児島駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,901 円 1平米 7万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (453 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,240 円／坪 1平米 7万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、倉敷市児島地区の中低層の店舗、事業所等が立地する商業地域一円。需要層は、児島地区及びその周辺の個人・法人事業者のほか、やや広域的な事業展開を行う法人等と判断する。令和４年７月に完成したマンション（全４６戸）により、人口が増加するなど地域活性化が期待されている。市場での中心価格帯は概ね１㎡当り７．５～９万円程度であるが、多様な業種・用途・規模等があり、総額では中心となる価格帯の把握が困難である。 (2) 同一需給圏は児島地区中心部の街路条件が良好な商業地域一帯と判定される。需要者は、中小規模の画地では中小の地元事業者が主体で、画地規模が大きくなれば、全国的に展開する大手資本の事業者も含まれる。対象地周辺は区画整理区域内にある幅員３０ｍの都計街路に面し、大型商業施設を始め、各種郊外型店舗が集積しており、児島地区随一の商業地となっている。商業地の取引は少なく、多様性に富むことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、競争代替関係にある地域内で実際に成立した取引事例をもとに試算しており実証的である。収益価格は、土地残余法により求めたが建築費の高騰により土地への投資環境は前年と較べ悪化し低位となった。当地の市場は収益性よりも取引価格を重視して価格形成されているのが実情。これより、比準価格を標準に、収益価格は参酌程度にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺商業地の幹線沿いで発生した、類似性の高い取引事例より求められており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的ではあるが、変化に乏しい地域においては、賃料水準の改定も長く抑えられる傾向にあるため、試算価格の精度は相対的に劣るものと思料する。従って、規範性の高い比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	児島駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	137 坪 (453 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	医院
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の中規模店舗が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市児島駅前１丁目５３番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗、事務所ビルの敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画により、１階の用途及び最低敷地面積の制限がある。
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型小売店舗、銀行等が建ち並ぶ児島駅前地区で、いわゆる児島の一等地。潜在的に根強い需要が存在するが、地域経済の停滞、新規の宅地供給が殆どないこともあって、地価は落ち着いた動きのなかにある。 (2)区画整理区域内の都市計画道路沿いに、大型商業施設、量販店、銀行等が立地する児島地区を代表する商業地域である。長い地価下落の結果、最近、マンションや新店舗の立地もみられる等、今後は、増加傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼事務所ビルの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,876 円 1平米 7万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万5,554 円 1平米 7万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,876円 1平米 7万7,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 25万1,917円 1平米 7万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万5,554円 1平米 7万7,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 25万1,917円 1平米 7万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国経済は持ち直している。歴史的な円安が進み、金融緩和の長期化による将来のインフレ懸念から好立地不動産への需要は堅調。 (2)倉敷駅北側で始まった地価上昇の動きはほぼ１０年を経て、南端の児島地区でもその兆しが見られるようになった。コロナ禍の地価への影響は小さい。
地域要因
(1)児島の一等地なので潜在的に根強い需要が存在。周辺でのマンション建設により人口が増加（商圏人口拡大）。需給関係は引き締まった状況にある。 (2)区画整理区域内の幹線道路に面し、主要施設の集まる児島地区随一の商業地である。ただ駅の乗降客、観光客は少なく、車両の渋滞もほぼみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島駅前１丁目５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,326 円／平米 9万340 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,597 円／平米 18万498 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,774 円／平米 25万7,121 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島駅前１丁目５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,198 円／平米 25万1,911 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,516 円／平米 25万6,268 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島駅前１丁目５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,952 円／平米 24万1,179 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,092 円／平米 23万5,030 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,172 円／平米 28万4,885 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,200 円／平米 28万4,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島駅前１丁目５３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,219 円／平米 21万8,920 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,066 円／平米 20万8,496 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,667 円／平米 25万6,767 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情