路線価 (2023) 岡山県倉敷市老松町5-534-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市老松町５丁目５３４番５外
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,560万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,560万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は倉敷市中心部から広がる幹線道路沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心は店舗や事業所としての利用を前提として取得を企図する県内外の法人である。飲食や物販のほか、様々な業種及び用途からの需要が見込まれる地域で、地価は上昇傾向で推移している。規模、形状等により需要者層が異なるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は倉敷市幹線沿いを中心とする沿道サービス関連店舗及び営業所等の立地する路線商業地域である。需要者の中心は、カーディーラーや飲食店舗等県内外の事業法人と認められるが、そのほかマンション事業者も想定しうる。周辺では大型電気店の進出や最寄りスーパーの建替えなど商業施設の整備が進んでいる。実際の中心となる価格帯は、画地規模や用途等が多種多様であり、総額での中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替関係にある事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格となっており、規範性が認められる。収益価格は商業地において重視される収益性を反映したもので、重視すべき価格であるが、想定事項も多く、恣意性が介在する余地がある点は否めない。従って、本件では比準価格が実証性に優り、相対的に説得力が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公的価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は自用物件や定期借地権付店舗等が主流で路線商業店舗向きの収益物件の収集には限界があり、限られた賃貸事例より試算された収益価格の信頼性は低い。比準価格は取引事例の収集が少なかったので時間的、地理的に範囲を拡げざるを得なかったが適切な補修正を経て実証的な比準価格を得ることができた。よって、現実妥当性が高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺の類似する公的価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	倉敷駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗が立地する国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市老松町５丁目５３４番５外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗のみならず大型商業施設も建ち並んでいる駅に近い路線商業地域であり、商業系のみならずマンション等の住居系の用途としての需要も見込まれる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)倉敷駅南西約１．５ｋｍの国道沿いの路線商業地域で、沿線にはスーパーを含む店舗、事業所等が建ち並んでいる。背後ではマンション用地の需要も見込まれるので、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩やかに改善し、個人消費は緩やかに増加している。住宅投資は高めの水準である。 (2)新型コロナの影響により、一部店舗等の撤退がみられたが、立地の良い地域においては後継店舗が埋まり、不動産の地価への影響は軽微であった。
地域要因
(1)大きな変動要因はないが、商業用途のみならず住居系用途への需要も安定して見込まれるため、地価は上昇傾向で推移している。 (2)周辺には家電量販店の進出やマンションの建設、近隣地域内のスーパーの建替えなど商業施設等の充実が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市老松町５丁目５３４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,237 円／平米 23万5,510 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,266 円／平米 35万1,315 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,266 円／平米 35万1,315 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市老松町５丁目５３４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,484 円／平米 41万1,544 円／坪
推定価格 平米 坪	12万572 円／平米 39万8,611 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,205 円／平米 41万3,928 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市老松町５丁目５３４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,370 円／平米 27万2,315 円／坪
推定価格 平米 坪	11万983 円／平米 36万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	11万983 円／平米 36万6,910 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市老松町５丁目５３４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,955 円／平米 35万6,899 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,683 円／平米 37万5,836 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,327 円／平米 40万1,107 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情