路線価 (2023) 岡山県倉敷市児島柳田町字生政下619-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
価格時点	2023 年
駅名	児島駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (934 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (934 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円／坪 1平米 4万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、児島地区幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、低層店舗、事務所等の立地を目的とする事業法人及び個人事業者である。新規店舗立地は、児島駅前地区及び南部の国道４３０号沿いに集中し、当路線沿いには少ない。中心価格帯は、㎡当たり４万円～５万円であるが、総額は規模によって異なり把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、児島地区周辺に位置する幹線沿いの路線商業地域一帯である。需要者の中心は、低層店舗、事務所等の立地を考える地元事業法人及び個人事業者である。商業需要は、県道岡山児島線の新設以降、交通量の減少に伴って、相対的に弱く、利便性の面から、住宅地への移行も観測される。取引数は少なく、価格も個別性や事情に影響されがちな傾向にある。よって、中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価的には１㎡当たり４～５万円台と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例から適切に比準して求めた市場性を反映した価格である。収益価格は収益性に着目して賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷によりテナント業種の想定や新規賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや劣る。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の優る比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺商業地で発生した類似性の高い取引事例から求められており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的ではあるが、近隣地域には住宅も混在し、店舗も自己使用が主体であり、賃料市場は未成熟なため、試算価格の精度は相対的に劣るものと思料する。従って、規範性の高い比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	児島駅北方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	282.5 坪 (934 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場、住宅兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗・事務所の敷地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧県道沿いの路線商業地域
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧県道児島線の沿線商業地であるが、三地区幹線（現児島線）の開通以後通行量は減少し、商況は徐々に衰退傾向を続けている。今後もこの傾向は続き、地価水準は、緩やかながら下落傾向で推移するものと予測する。 (2)準幹線市道沿いの路線商業地域であり、児島地区中心部への沿線上にあり、沿道施設は概ね現状維持で推移するものと予測する。地価の下落が継続しているが、住宅地への移行が進行中で、下落幅は縮小傾向と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗・事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)児島地区は人口の減少傾向が続き、地域経済も停滞している。 (2)かつて繊維の街児島と都心を結ぶ旧下津井電鉄沿線の地域として栄えたが、近年周辺に大きな変化はない。コロナ禍が与える地価への影響は小さい。
地域要因
(1)新県道岡山児島線の開通以来、通行量は減少し、標準地が存する旧県道沿いの商況は停滞傾向にある。 (2)県道岡山児島線の付替え以降、対象地が存する旧県道沿いは交通量も減少し、商業需要は衰退傾向が継続している。近年住宅地への移行もみられる。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,794 円／平米 13万1,559 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,311 円／平米 12万6,656 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,597 円／平米 13万7,520 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,237 円／平米 13万6,330 円／坪
推定価格 平米 坪	4万825 円／平米 13万4,967 円／坪
標準価格 平米 坪	4万744 円／平米 13万4,700 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万60 円／平米 16万5,498 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,380 円／平米 16万3,250 円／坪
標準価格 平米 坪	4万979 円／平米 13万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万550 円／平米 20万178 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,841 円／平米 18万7,916 円／坪
標準価格 平米 坪	4万805 円／平米 13万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情