路線価 (2023) 岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割7360-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
価格時点	2023 年
駅名	新倉敷駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (562 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (562 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,879 円／坪 1平米 5万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：倉敷市の倉敷地区、水島地区、玉島地区の各幹線道路沿道一帯。需要者：ガソリンスタンド、コンビニ等郊外型店舗等を運営する法人等が主である。需給動向：現時点ではトラック等の通過車両が多いが、周辺部の農地での開発が徐々に進んでおり、背後地の充実を見越した用地需要は潜在的にあるものと推定できる。価格水準：１㎡あたり５万円前後であるが、取引動機による成約価格のばらつきが激しい。 (2) 同一需給圏は、倉敷市南部のやや郊外に位置する路線商業地域である。需要者は、ロードサイド型店舗等を経営する地場の事業者及び全国的展開を図る大手法人が中心である。近隣地域は水島臨海工業地への連絡街路的性格が強く、店舗以外に自動車整備工場等の事業所も多く、共同住宅もみられる。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により取引の規模、形態は多種多様であることから、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地では、自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の階の事務所需要も少なく、立地する店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は広範囲ではあるが、周辺部の路線商業地の取引事例より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、倉敷市郊外の幹線街路沿いの商業地の取引事例から求められたものであり、実証的かつ客観的な価格である。当該地域は業種、業態の多様性故の標準的収益モデル把握が困難であり、収益価格の説得力は相対的に低い。したがって、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。
交通
交通施設	新倉敷駅南方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	170 坪 (562 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、アパート、倉庫等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	200 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	33 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)玉島地区とハーバーアイランド、水島地区とを夫々結ぶ幹線沿道の商業地域で当面現状維持であろう。 (2)産業道路沿いに店舗、事務所、事業所が多い路線商業地域であるが、交通量の多くが通過車輌となっている。地域要因に大きな変動はなく変化に乏しく、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)供給制約が緩和され経済活動が正常化されることにより、景気は持ち直し傾向である。ただし物価高による消費の下振れ懸念は残る。
地域要因
(1)背後部農地の宅地化は徐々に進んでいる。 (2)国道２号線と水島臨海工業地帯Ｅ地区を結ぶ産業道路沿いに事業所が多い路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７８３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,779 円／平米 15万1,345 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,372 円／平米 17万6,448 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,106 円／平米 17万5,568 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,940 円／平米 18万8,244 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,195 円／平米 19万2,393 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,643 円／平米 18万650 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,424 円／平米 17万8 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,578 円／平米 17万517 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,099 円／平米 17万2,239 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７８３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,038 円／平米 16万2,120 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,619 円／平米 17万652 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,106 円／平米 17万5,568 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情