路線価 (2023) 宮城県石巻市中央2-16-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市中央２丁目１６番３
価格時点	2023 年
駅名	石巻駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	524万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	524万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円／坪 1平米 4万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ石巻駅を基点とする駅前商業地域及び市内幹線道路沿いの路線商業地域一帯。需要者の中心は、小売業を営む個人や中小法人。再開発によるマンションが立地する等発展的な要因もみられる。近隣地域が存する道路沿いは小売店、飲食店が存する地域で、新型コロナの悪影響と新規立地の商業施設による集客力の増大が綱引き状態で、地価は概ね安定的な状態。取引が少なく中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は石巻市内の既存商店街及び幹線街路沿いの商業地域。需要者の中心は小売業を主体とする個人乃至量販店等の法人である。蛇田地区では新市街地の熟成も進み、各種店舗等の集積により集客力が高まっているが、その他の地域では衰退傾向となっている。近隣周辺では再開発が進むものの、繁華性の高まりに結び付いていない。需要は弱含みのままである。取引が少ないものの、土地は１５０㎡程度の標準規模で７００万円程度が取引の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は収益物件も存する地域で、求められた収益価格は土地価格に見合った賃料水準にはなく、低めに試算された。本地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず取引にあたっては現実の売買価格を指標に取引されているものと考えられる。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 商況の厳しい中、飲食店が多い旧来からの商業地域にある。貸店舗も見られるものの、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり収益価格は低位に試算された。このため、商業地における市場の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石巻駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗兼住宅、飲食店等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市中央２丁目１６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小売店舗、飲食店がある古くからの中心商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では再開発・区画整理等が進み、観光客向けの施設も立地した為、将来性が期待されるが、繁華性が大きく改善した状況には無く、地価は概ね横這い程度で推移するものと予測する。 (2)震災復旧が一段落したのち、再開発が進められているが、繁華性の高まりは見られない。先行き不透明となっており、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)震災復興による土地供給増と人口減少により供給過多気味で、新型コロナによる経済活動縮小の影響も残り、一部を除き地価は下落傾向。 (2)移転需要は収束している。新型コロナにより飲食店を中心に出店需要は回復せず、商業地域においては取引が減少している。
地域要因
(1)周辺では再開発・区画整理等が施工され、観光客向け等の新店舗も見られるが、新規の土地需要を惹起する程の繁華性向上には至っていない。 (2)旧来からの商業地域である。周辺では再開発等により開発が進むが、商況の回復には至らず、衰退傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中央２丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,202 円／平米 15万2,744 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,585 円／平米 16万622 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,199 円／平米 15万9,346 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中央２丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,850 円／平米 20万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,724 円／平米 20万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,838 円／平米 17万1,376 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中央２丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,602 円／平米 15万7,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,805 円／平米 14万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市中央２丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,589 円／平米 14万799 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,546 円／平米 14万657 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,699 円／平米 15万1,081 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情