路線価 (2023) 岡山県倉敷市水島海岸通3-5-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
価格時点	2023 年
駅名	三菱自工前駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7億5,400万 円 (38692 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7億5,100万 円 (38692 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山県南の臨海部に工場が立地する工業地域である。需要者は製造業等を中心とする全国規模の大企業が中心である。県内景気はコロナ禍の中で持ち直しつつあり、企業の新規設備投資も高水準を維持しているが、工業地に対する潜在的な需要に対して当市における供給が少ないため、取引数は低位なままである。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、単価では１㎡当たり１８千円～２０千円が中心と見られる。 (2) 同一需給圏は、岡山県南の臨海工業地域一円である。主たる需要者は全国規模の大企業が想定される。水島地区は瀬戸内海工業地域における他県の臨海工場地に比べ交通アクセスの面で優位性を有しており、工業地需要には潜在的に底堅いものが認められる。需要者の業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件数も少ないため、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場や倉庫等が主体の臨海工業地域であるため、収益還元法の適用は断念した。試算価格としては比準価格のみであるが、倉敷市南部における工場地の事例を採用の上試算されており、市場実態を反映した実証性の高い価格が得られたものと思料する。鑑定評価額決定に当たっては、市場実態を反映した比準価格を採用し、県南部の工場地域における不動産取引の需給動向、前年価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、同一需給圏内において広域的に信頼性のある取引事例を収集した。一方、近隣地域は企業が不動産を自己使用する操業状態が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三菱自工前駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	11703.6 坪 (38692 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
標準地の範囲
東	400 m
西	700 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	200 m
面積	30000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅調であり、今後も地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。景気の先行きが不透明な状況ではあるが、中規模工業地需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は海外経済の減速等の影響を受けつつも、新型コロナの影響が和らぐもとで緩やかに回復している。県内企業の設備投資は増加している。 (2)景気の先行きは依然不透明な状況にあるが、不動産取引市場への影響は限定的であり、工業地需要は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)臨海工業地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。県南部の工場地及び流通業務用地の需要は依然として安定している。 (2)中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、地域要因には特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０２Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,433 円／平米 4万4,409 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,621 円／平米 4万8,337 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,013 円／平米 6万2,857 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,451 円／平米 5万7,693 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,656 円／平米 5万8,371 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,488 円／平米 6万4,427 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万46 円／平米 9万9,332 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,627 円／平米 10万4,559 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,332 円／平米 6万3,912 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８８７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島海岸通３丁目５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,106 円／平米 7万6,388 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,415 円／平米 9万3,940 円／坪
標準価格 平米 坪	2万138 円／平米 6万6,576 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情