路線価 (2023) 岡山県倉敷市玉島乙島字新湊8256-60外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外
価格時点	2023 年
駅名	新倉敷駅 から 6500m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,170万 円 (4189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (4189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：岡山県南部の工業地域一帯で、その範囲は倉敷市内に限らず広域的である。需要者：我が国を代表する大企業の外、地元の中堅企業等が主体である。需給動向：平成２９年に完成した倉敷みなと大橋により水島地区とのアクセスが向上した。また、高速道路網との関係位置も良好で根強い用地需要がある。反面で周辺部に空地は少なく、需給関係は良好である。価格水準：事業用物件のため総額の上限はなく、１㎡あたり２万円前後での取引が多い。 (2) 同一需給圏は、倉敷市を中心とする岡山県南部の工業地域一帯である。主な需要者は、大中資本の製造及び物流事業者等である。国際拠点港湾に面する当地域は高速道路網との位置関係から西日本各地へのアクセスに優れ需要が強く、さらなる整備が進められている。また、平成２９年３月に水島地区を結ぶ倉敷みなと大橋も完成し、物流機能が一層強化された。多様な業種が集積しており画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地では金属加工や電子部品製造、電気工事、営業用倉庫等多様な企業が立地しており、夫々が独自仕様の建物を自前で建設している。業種、業態が一様ではない地域で標準的な収益モデルを想定することは困難なため、収益還元法は割愛した。一方、比準価格は工場等にかかる最近の取引事例を基礎に試算しており、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、水島臨海工業地帯を中心とした県南部の工業地域の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。当該地域は、自用の工場による経営が主体である臨海の工業地域で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求めることが出来なかった。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討、前年価格からの地価動向、並びに今後の動向にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新倉敷駅南方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	1267.1 坪 (4189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場等が増えつつある臨海の工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	100 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地南側のハーバーアイランドでは国や県による埠頭等への投資も進んでいる。これら地域とも一体となり、発展するものと推定する。 (2)水島臨海地帯全体の工業地整備が進んでおり、南隣接の玉島ハーバーアイランドと相まって発展してゆくと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)供給制約が緩和され経済活動が正常化されることにより、景気は持ち直し傾向である。ただし物価高による消費の下振れ懸念は残る。
地域要因
(1)倉敷みなと大橋の開通で、水島地区との交通利便性が大幅に向上し、徐々に好影響が出ている。 (2)水島臨海地帯全体として企業立地が進んでおり、平成２９年３月倉敷みなと大橋の開通等により、輸送面で効率化が図られている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,689 円／平米 9万1,540 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,933 円／平米 9万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	2万130 円／平米 6万6,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,451 円／平米 5万7,693 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,656 円／平米 5万8,371 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,705 円／平米 6万5,145 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,594 円／平米 7万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,214 円／平米 8万51 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,325 円／平米 6万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８７１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,032 円／平米 4万9,696 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,617 円／平米 4万8,324 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,620 円／平米 6万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	南東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情