路線価 (2023) 岡山県倉敷市船穂町船穂2095-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市船穂町船穂２０９５番１０
価格時点	2023 年
駅名	新倉敷駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億4,300万 円 (10000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2億4,200万 円 (10000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山県南部のうち山陽道及び国道２号を中心経路とする工業地域である。需要者は工場、流通業務施設等の建設を目的とする事業法人が中心である。県内企業の新規設備投資は高水準を維持しているが、流通業務施設用地に対する潜在的な需要に対して当市における供給が少ないため、取引数は低位なままである。需要者の属性、業種等によって画地・建物規模、利用形態が異なるため、市場での中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、岡山県南地区の工業地域一円と判定した。地区計画で建物用途が工場及び流通業務施設に制限されている。主たる需要者は工場、流通業務施設等の建設を目的とする大手・中小の法人事業者。県南地区では震災以降、流通業務施設を中心に工業地需要が高まり、自治体により新たな工業団地の整備が進んだ。隣接地でも新規に大規模な開発計画があるなど需要は引き続き堅調である。顕在化する取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場や倉庫等が主体の工業地域であるため、収益還元法の適用は断念した。試算価格としては比準価格のみであるが、岡山県南部における工場地の事例を採用の上試算されており、市場実態を反映した実証性の高い価格が得られたものと思料する。鑑定評価額決定に当たっては、市場実態を反映した比準価格を採用し、県南部の工場地域における不動産取引の需給動向、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 対象標準地はＩＣの近くに工場等が増えている工業地域に存する。自用の建物が中心で適切な賃貸事例の収集が困難なため収益価格の試算は割愛した。比準価格は県南地区の工場地で規模や接近条件等の類似性が高い取引を中心に求めたもので実証的である。以上から、実証的で信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、単価と総額との関連性の適否や工業地の広域的なバランス等について検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新倉敷駅北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	3024.8 坪 (10000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ＩＣの近くに工場が増えている工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市船穂町船穂２０９５番１０
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	125 m
奥行き	80 m
面積	10000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通業務施設用地としての需要が強いため、徐々に地区計画区域内の宅地開発が進み、工場、倉庫等の集積が進むことが予想される。 (2)玉島ＩＣ近くに位置する工業団地。隣接して流通業務施設の敷地の開発計画等があり、今後も集積を高めていく。県南地区の工業地・流通業務施設用地の不足を反映して地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は海外経済の減速等の影響を受けつつも、新型コロナの影響が和らぐもとで緩やかに回復している。県内企業の設備投資は増加している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)山陽道ＩＣ、消費地との接近性が良好なことから、流通業務施設用地としての需要は強い状況を維持している。 (2)玉島ＩＣに近い工業団地である。比較的新しい工業団地。隣接して新規の工場・流通業務施設の進出が計画され、一層の集積が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０２Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂２０９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,452 円／平米 5万7,696 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,640 円／平米 5万8,318 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,820 円／平米 7万5,443 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂２０９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,594 円／平米 7万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,214 円／平米 8万51 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,974 円／平米 7万9,258 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂２０９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,786 円／平米 8万5,249 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,009 円／平米 8万9,292 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,324 円／平米 7万7,109 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県倉敷市船穂町船穂２０９５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,465 円／平米 7万963 円／坪
推定価格 平米 坪	2万94 円／平米 6万6,431 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,861 円／平米 8万5,496 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情