路線価 (2023) 岡山県津山市小原126-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 津山市岡山県津山市小原１２６番１５
価格時点	2023 年
駅名	津山駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	933万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	933万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円／坪 1平米 4万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：津山市中心部及びその周辺部の住宅地域一帯。需要者：津山市内では比較的地価水準が高いため、津山市内の高所得層が中心となる。需給動向：周辺に生活関連施設や小中高と学校が揃っており、利便性が高い半面、既成市街地のため供給が限られる。価格水準：坪１３万円～１６万円で総額８百万円から１千万円程度、新築戸建物件では総額３千万円程度までが多い。 (2) 同一需給圏は津山市中心部から北部に広がる住宅地域一円である。需要者の中心は津山市内に勤務する３０代から４０代のサラリーマン世帯である。当該圏域では生活利便性が比較的良好で、競合物件が多くある状況下でも底堅い需要が見込まれるため、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は土地のみで８００～１０００万円、土地建物一体で３０００万円程度と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるため、収益価格の試算も行ったが、比準価格よりも低位となった。これは土地価格に見合う賃料徴収が困難なこと、当地での共同住宅建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面を考慮する必要がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は代替性が認められる取引事例をもとに試算した価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した試算価格であるが想定事項が多く、恣意性が介在する余地がある。また、当該地域は自用の戸建としての利用が中心となっているため、相対的に規範性が劣るものと判断した。従って、比準価格がより説得力に優ると判断し、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	津山駅北方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津山市岡山県津山市小原１２６番１５
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗や事務所も混在する住宅地域
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に近い区画整然とした住宅地域で、今後も現状維持と予測する。 (2)商業目的の土地利用も見受けられるが、住宅地として成熟しているため地域性に大きな変動はなく、地価は比較的安定して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減は続くものの、津山市は岡山県北東部の中心都市であり、市中心部を中心に一定の不動産需要がある。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩やかに改善し、個人消費は緩やかに増加している。住宅投資は回復傾向である。
地域要因
(1)市全体としては供給に過剰感があるが、当地は市中心部に近接し、比較的堅調な需要がある。 (2)新型コロナの不動産市況に与える影響は限定的で、住宅地としての需要は比較的安定しており、地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市小原１２６番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,817 円／平米 18万4,531 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,817 円／平米 18万4,531 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,158 円／平米 13万9,374 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市小原１２６番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,502 円／平米 18万184 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,220 円／平米 17万5,945 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,713 円／平米 14万1,209 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市小原１２６番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万22 円／平米 16万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,050 円／平米 15万8,853 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,673 円／平米 14万1,077 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市小原１２６番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,963 円／平米 18万8,320 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,849 円／平米 18万7,943 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,001 円／平米 14万5,467 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市小原１２６番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,248 円／平米 14万6,284 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,337 円／平米 14万6,578 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,755 円／平米 14万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情