路線価 (2023) 岡山県津山市堺町6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 津山市岡山県津山市堺町６番
価格時点	2023 年
駅名	津山駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円／坪 1平米 5万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：津山市内中心部の商業地域が主であるが、一部市内幹線道路沿道をも含む。需要者：地元の個人商店主が中心である。需給動向：旧来からのアーケード商店街のため、郊外の大型店舗に駐車場や品ぞろえの面で劣り、需要は弱い。但し、近隣住民向けの事業に特化した用地需要は散見できる。価格水準：１㎡あたり６万円前後であるが、取引動機によってばらつく傾向がある。 (2) 同一需給圏は津山市中心市街地内のアーケード商店街を中心とする商業地域である。需要者は当市及び隣接市町の個人、法人事業者等が中心である。市中心部の旧来からの商業地域は全般的に商況が低迷しているが、特にアーケード商店街は空き店舗が増加しており、需要は弱含みである。需要者の属性、業種等によって画地・建物規模、利用形態が異なるため、市場での中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域に実情に合う貸しビルを想定して収益還元法を適用した。但し、アーケード商店街のため高容積率を十分に活用することは困難で、査定者の想定事項も介在する。よって、収益計算を高い精度で展開することに一定の限界がある。一方、取引事例比較法による比準価格は周辺部の取引事例に基づき、現実の不動産市場の動向が反映され、実証的である。以上から、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意した。 (2) 比準価格は対象標準地が存する市中心部の取引事例を中心に比準して求めたものであり、市場取引の実態を反映しており信頼性は高い。一方の収益価格は、貸し店舗兼事務所を想定して求めたものであるが、アーケード商店街における将来予測等で保守的にならざるを得ず、低位に求められた。よって、市場取引の指標となる比準価格を標準に、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	津山駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	94.1 坪 (311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が並ぶアーケード街の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津山市岡山県津山市堺町６番
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	35 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	33 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アーケード商店街のメイン通り
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)個人商店主体のアーケード商店街であるが、空き店舗が徐々に増えている。近隣住民向けの店舗街でもあるので、一定の繁華性は維持するであろう。 (2)長期にわたる商況の低迷で空き店舗が増加し、衰退化が続いている。地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,691円 1平米 6万100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減は続くものの、津山市は岡山県北東部の中心都市であり、市中心部を中心に一定の不動産需要がある。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は緩やかに回復しているが、近時の物価及び長期金利の上昇等により先行きが不透明な状況にある。
地域要因
(1)個人商店が主体で駐車場の不足や品揃えに劣り、郊外の大型店舗に客を取られている。アーケードの維持費も負担となる。 (2)郊外の大規模商業施設の充実により、市中心部の商業地域は衰退傾向にあり、アーケード商店街においては、店舗の閉鎖が年々増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市堺町６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,102 円／平米 24万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,399 円／平米 19万3,067 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,591 円／平米 19万7,008 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２ｃ０５７１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市堺町６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,101 円／平米 17万5,552 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1 円／平米 19万8,363 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市堺町６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,880 円／平米 11万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,395 円／平米 17万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,840 円／平米 19万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市堺町６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,350 円／平米 20万2,823 円／坪
推定価格 平米 坪	6万798 円／平米 20万998 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市堺町６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,388 円／平米 22万6,091 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,492 円／平米 21万6,517 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,790 円／平米 19万4,360 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情